Забудовництво в Україні розвивається без належного контролю. На місцях парків і скверів виростають висотні будинки, у центрах міст та заборонених зонах зводяться комплекси, які часто ігнорують будівельні норми та генеральні плани розвитку. Державний контроль за галуззю перебуває у стані реформаторської стагнації, а повідомлення про незаконні будівництва стали звичайною новиною у кожному регіоні країни.
Виктор Глеба, експерт у галузі містобудування, констатує: «У нас як видавали за гроші дозволи — так і видають. У нас вводять в експлуатацію житлові комплекси з порушеннями законодавства, земельного кодексу, ДБН, з порушенням санітарно-пожежних норм». Проблема полягає не лише у незаконності самих будівництв, а й у якості матеріалів, дотриманні норм безпеки та придатності таких будинків для проживання. Експерти одностайні: такі об'єкти становлять серйозний ризик для мешканців.
Конкретні приклади порушень
ЖК «Нивки-парк» на проспекті Перемоги, 67 будується як житловий комплекс з торгово-розважальним центром, підземним та наземним паркінгами та приміщеннями громадського призначення. Більшість черг зводяться без дозвільних документів, однак продаж квартир продовжується попри численні відмови у видачі дозволів та виявлені порушення законодавства.
ЖК «Академ-квартал» розташований на вулиці Приладній, 10, на території, яка офіційно є промисловою зоною. Дозвіл був виданий на реконструкцію під багатофункціональний комплекс з адміністративно-побутовими будівлями, однак уже здані в експлуатацію два житлові будинки. Крім того, котельня розташована у декількох метрах від будівництва, пускаючи дим напряму у вікна мешканців. Проєкт не забезпечує необхідну кількість паркувальних майданчиків, перевищує гранично-допустиму висотність, а норми площі благоустрою відсутні.
На вулиці Тютюнника, 39/2 (колишня вулиця Барбюса) ситуація ще більш абсурдна. У історичному ареалі Києва на земельній ділянці з невідповідним цільовим призначенням будується житлово-адміністративний комплекс з торговельними та громадськими приміщеннями. Дозвіл видано у листопаді 2020 року, однак вихідні дані отримано ще у 2011 році.
Проблеми інвесторів
Заручниками таких незаконних забудов стають інвестори, які часто вкладають значні кошти у житло, а потім чекають на здачу будинку роками. Павло Воронін, інвестор ЖК «Нивки-Парк», розповідає: «Мені обіцяли, що останній термін здачі квартири — 30 вересня 2018 року. Документи я отримав у травні 2020 року». Крім того, йому обіцяли паркінг на 1500 місць та двір без машин, однак з'явилась додаткова секція навпроти його вікна, якої немає у генплані Києва.
Безпека мешканців також залишається під питанням. За словами того ж Павла Воронина: «Ми платимо за комерційними тарифами. ДАБІ ввело будинок в експлуатацію за тимчасовою схемою живлення із порожньою підстанцією, там немає навіть трансформаторів».
Чек-лист для потенційного покупця
Щоб уникнути серйозних проблем, інвесторам житлової нерухомості варто звернути увагу на кілька ключових моментів.
Перше — місце будівництва. Необхідно з'ясувати цільове призначення земельної ділянки, яке повинно відповідати житловій забудові. Ця інформація зазначається на кадастровій карті. Для багатоквартирних житлових будинків код становить 02.03, для багатоквартирних будинків з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури — 02.10, для іншої житлової забудови — 02.07.
Друге — відповідність генеральному плану. Проєкт повинен відповідати плану забудови міста або населеного пункту. За відсутності інформації у загальному доступі можна звернутися до міської ради. Важливо також з'ясувати, чи має будівництво спеціальний статус (наприклад, у історичних ареалах або зонах зі спеціальним статусом) та як це вплине на подальше використання об'єкту.
Третє — назва об'єкта у дозвільному документі повинна містити посилання на спорудження житлового призначення, наприклад «Будівництво житлового будинку» або «Будівництво багатоповерхового житлового будинку».
Четверте — технічні умови. Критично важливо переконатися, що на об'єкт видано технічні умови для приєднання до інженерних мереж (водопостачання, водовідведення, електро- та теплових). Без цього у помешканні може не бути води чи світла, або вони будуть доступні за комерційними тарифами. Розв'язування таких питань займає довгий час, коштує дорого, а потужності мереж залежать від призначення земельної ділянки.
П'яте — поверховість. Варто перевірити, що висотність будинку відповідає містобудівній документації та не перевищує граничну позначку. Часто у паспорті об'єкта вказана одна висотність, а потім з'являються додаткові поверхи без відповідних дозволів.
Шосте — відхилення від норм. Необхідно з'ясувати, чи містить проєкт відхилення від Державних будівельних норм та чи погоджено Мінрегіоном компенсаційні заходи.
Сьоме — пожежна безпека. Варто запитати про наявність у проєкті кругового пожежного проїзду, пожежної сигналізації, системи пожежогасіння та пожежних виходів на кожному поверсі. У більшості новобудов це серйозна проблема, оскільки пожежній машині часто неможливо доїхати до під'їзду через вузькі двори та припаркованих автомобілів.
Осьме — паркування та благоустрій. Варто співставити кількість квартир з передбаченою проєктом кількістю паркувальних місць, з'ясувати площу та функціонал майданчиків благоустрою для розуміння якості та комфорту користування.
Найголовніше — за відсутності дозвільного документа на будівництво реалізація інвестиційних прав не відповідає закону та має суттєві ризики для інвесторів. Навіть врахування кількох із цих пунктів допоможе уникнути серйозних проблем, збереже кошти та, можливо, навіть життя, а точно полегшить пошуки комфортного та безпечного житла.