Законодавство України, успадковане від радянських часів, передбачає механізм, за допомогою якого громадяни можуть об'єднуватися для спільного будівництва житлових комплексів. Для реалізації такого проекту створюється житлово-будівельний кооператив, якому держава надає право безоплатно отримати земельну ділянку під забудову – без проведення аукціону чи торгів. Однак закон встановлює чіткі умови: учасники кооперативу мають постійно проживати в місті, де планується будівництво; перебувати у квартирній черзі та мати потребу в поліпшенні житлових умов; бути зареєстрованими як бажаючі вступити до кооперативу при підприємстві, установі чи органах місцевої влади; не перевищувати вік 30 років. Мінімальна кількість засновників – п'ять осіб, а загальна чисельність членів повинна відповідати кількості квартир у запланованому будинку.
Член земельної комісії Київської міської ради Галина Янченко визнає, що норма могла б служити громадськості: у 1990-х роках таким способом молоді сім'ї та громадяни самостійно збудували чимало доступного житла. Проте вона наголошує, що проблеми виникають під час практичного застосування цього механізму.
На сучасному етапі розвитку ситуація змінилася. За інформацією ЗМІ, на території Київської області великі земельні масиви у рекреаційних зонах переходять у власність бізнесменів, пов'язаних з органами влади – як попередніми, так і нинішніми – без проведення торгів і за мізерну вартість. Ключовою ланкою в цій схемі розбазарювання є створення житлово-будівельного кооперативу. Механізм функціонує таким чином: три підприємці вирішують отримати прибуток від продажу квартир у багатоповерховому будинку. Для цього вони реєструють структуру, яка формально називається житлово-будівельним кооперативом, хоча насправді це комерційна організація. При цьому вимоги Житлового кодексу щодо створення такого кооперативу грубо порушуються, оскільки справжня мета структури – не забезпечити житлом своїх членів, а отримати прибуток.
Прикладом такої схеми є ситуація у Рівному, де планується привласнити громадській землі вартістю близько трьох мільйонів доларів. Місцеві жителі висловлюють обурення. Адвокат Володимир Сокаль пояснює суть проблеми: влада перетворила природну потребу громадян у житлі на джерело матеріального збагачення, очевидно, для себе. За його переконанням, серед засновників кооперативу, якому планується виділити ділянку, не буде жодної людини, яка стоїть у черзі на отримання житла і могла б таким чином, відповідно до духу закону, поліпшити свої житлові умови.
Речення йде про «Житлово-будівельний кооператив «Рівбуд», який претендує на земельну ділянку площею три з половиною гектари. Засновниками цього кооперативу є троє осіб, які не перебувають на квартирному обліку. Один з них – Василь Немеш, зять колишнього народного депутата від партії «Регіональні перспективи» Миколи Сороки. Головний архітектор міста Сергій Семенець демонструє проект, за яким на цій ділянці можна було б розмістити десяток будинків у секціях: передбачалися 9-поверхові та 14-етажні секції, хоча нині планується будівництво 12-поверхових будівель, подібних до однієї вже збудованої.
Місто не отримає жодних коштів від передачі цієї ділянки. У Рівному протягом трьох років не проводяться земельні аукціони. Зазвичай земельні ділянки переходять у власність бізнесменів через різноманітні схеми, і цей випадок не виключення.
Міські чиновники вже схвалили проект рішення про передачу трьох з половиною гектарів у власність фіктивного кооперативу. Депутати вже дарували йому землю у 2012 році, і нині на цій ділянці стоїть будинок, де можна придбати квартири.
Для розуміння відповідальності необхідно розібратися в юридичних тонкощах. На перший погляд, питання виникає до державного реєстратора, який не повинен був реєструвати кооператив, що не відповідає вимогам Житлового кодексу. Однак справа складніша. Житлово-будівельні кооперативи можуть створюватися за двома різними правовими основами. Перший тип створюється на підставі Житлового кодексу, другий – на підставі Закону «Про кооперацію» як обслуговуючий кооператив.
Обслуговуючому кооперативу достатньо мати трьох засновників, які не зобов'язані перебувати у квартирній черзі, не повинні бути молодшими за 30 років і не мають дотримуватися формальностей Житлового кодексу. Однак це не перешкоджає йому додавати до своєї назви словосполучення «Житлово-будівельний кооператив». Справжня проблема полягає в іншому: ні обслуговуючому кооперативу, ні ЖБК, створеному з порушеннями, не повинна надаватися безоплатна земля. Проте саме це відбувається по всій країні.
Якщо ділянку отримав Житлово-будівельний кооператив, створений з порушенням Житлового кодексу, то винні державний реєстратор, місцеві чиновники та депутати. Якщо ж землю отримує обслуговуючий кооператив, то винні депутати й посадовці. Звісно, винні й засновники таких кооперативів, які намагаються незаконно збагатитися за рахунок громади.
Цікаво, що про цю схему відомо давно. Існують судові прецеденти, коли отримання землі через житлово-будівельні кооперативи визнавалося незаконним. За короткий пошук в Єдиному судовому реєстрі знайшлися три постанови вищих судів – Господарського та Адміністративного, а також постанова Київського апеляційного господарського суду, яка набула чинності. Крім того, існує постанова Верховного суду України. Суди ухвалювали ці рішення у 2011, 2014 та 2015 роках, і всі вони стосувалися Київської області.
Прокуратура повідомляє про виявлення на Київщині шести таких фіктивних кооперативів. На думку начальника управління прокуратури Київської області Андрія Сивця, під час розгляду одного з позовів Верховний суд України сформував правову позицію від 17 червня 2014 року, яка нині є обов'язковою для всіх інших судів. Тому якщо подібні випадки повторюватимуться, це стає підставою для оскарження таких кооперативів.
Правова позиція Верховного суду встановлює: при дозволі на розробку проекту відведення земельної ділянки у власність ЖБК відповідна рада повинна враховувати мету створення такого кооперативу, порядок його організації та діяльності відповідно до вимог Житлового кодексу та Примірного статуту.
Однак посадовці виконавчих структур Рівненської міської ради, здається, мало турбуються про рішення Верховного суду, особливо коли йдеться про надання землі обслуговуючому кооперативу «ЖБК «Рівбуд».
Під час розмови з Сергієм Таргонієм, начальником Управління земельних відносин Рівненського міськвиконкому, він заявив, що управління земельних ресурсів не має повноважень проводити державну землевпорядну експертизу. Управління лише перевірило наявність необхідних висновків у проекті відведення та підготувало проект рішення. На запитання про перевірку установчих документів Таргоній відповів, що відповідальність за склад проекту несе орган, який його погоджує – у цьому випадку Управління Держземагентства.
Начальник Держземагенства у Рівному Роман Гресько пояснює, що вичерпний перелік документів, які мають бути у складі проекту землеустрою, регулюється законом про землеустрій, статтею 50-ю. За його словами, закон чітко встановлює, що вони не можуть вимагати більше. Для них, додає він, знання про засновників – це комерційна таємниця.
Однак ця «комерційна таємниця» є у вільному доступі на сайті Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України.
Заступник мера Рівного Олексій Хмилецький, який завізував проект передачі у власність обслуговуючому кооперативу трьох з половиною гектарів міської землі, заявляє, що всі зауваження будуть розглянуті на сесії міської ради. Він наголошує, що рішення підготовлене і вони зобов'язані його винести на розгляд ради, оскільки це прерогатива Рівненської міської ради. На зауваження про те, що він як заступник міського голови міг би перевірити, чи є засновники кооперативу у черзі, він відповідає, що це буде перевірено разом на сесії.
Мер Рівного Володимир Хомко заявляє, що він до цього не причетний. За його словами, посадовці виконкому, якщо допустять помилку, відповідають за Кримінальним кодексом. Якщо там щось не так, він не втручається, оскільки за ними «плаче тюрма».
При такій кількості відповідальних чиновників результати мізерні. Посадовці ніби вперше дізнаються, що їхня свідома чи несвідома бездіяльність сприяє розграбуванню земель міської громади.
Прокуратура, яка повинна стежити за додержанням законності, заявляє, що не уповноважена аналізувати проекти рішень. Вона зможе оскаржити рішення лише після його прийняття радою, витративши при цьому значно більше часу та ресурсів, ніж було б потрібно для запобігання незаконному рішенню.
Така позиція прокуратури дивує особливо, оскільки у 2013 році вона вже оскаржувала рішення про надання землі «Рівбуду». За словами прокурора Рівненської прокуратури Юрія Грисюка, вони внесли позов до Рівненської міської ради та ЖБК «Рівбуд», оскільки на той час уже був виданий державний акт на право власності.
Однак після програшу у першій судовій інстанції Рівненська прокуратура, на відміну від Київської, припинила боротьбу. Псевдожитловий кооператив отримав земельний подарунок. Проте зараз ще залишається можливість врятувати для громади землю вартістю три мільйони доларів, як оцінюють її місцеві ріелтори.
Попри двічі здійснені спроби встановити контакт з директором або співзасновником кооперативу «Рівбуд», вони так і не вийшли на зв'язок. Очевидно, для цих кооператорів нині важливіше дочекатися рішення про надання ділянки.
На думку депутатки Київської міської ради, корінь проблеми – у закритості інформації про вільні земельні ділянки. Галина Янченко пояснює, що такою інформацією володіють фактично чиновники, які можуть вступати у змову або самостійно ставати авторами схем розбазарювання. Володіючи даними про вільні земельні ділянки, вони можуть сприяти одним кооперативам і перешкоджати іншим.
Зламати житлово-кооперативну схему розбазарювання українських земель можна і необхідно. Для цього депутатам достатньо внести невелику поправку до Земельного кодексу, щоб унеможливити махінації. Питання лише в тому, чи готові народні обранці втрутитися у боротьбу за цей останній великий ресурс.