Будівництво житлового комплексу Forest на перетині вулиць Мілютенка та Шолом-Алейхема у Деснянському районі Києва, замовником якого виступає комунальне підприємство Спецжитлофонд, продовжує обростати судовими суперечками та виявленими порушеннями. Проект, покликаний забезпечити житлом мешканців колишнього гуртожитку заводу Хімволокно, стикається з численними проблемами, які охоплюють як будівельні порушення, так і фінансові негаразди.
Історія проекту розпочалася у 2016 році, коли столична влада розпочала активне обговорення питання відселення мешканців п'ятиповерхівки на вулиці Мілютенка, 23-А, зведеної у 1960-х роках. У будівлі було зафіксовано наявність близько сорока видів грибків, які викликали постійний неприємний запах та могли провокувати виникнення у людей низки захворювань, включаючи астму та рак легень. Спочатку міська влада планувала знести цю будівлю та звести на її місці новий дім висотою 25 поверхів, у якому мали бути виділені житлові площі для мешканців гуртожитку та квартири на продаж. Однак згодом плани змінилися, і для нового комплексу було обрано інше місце, приблизно за 700 метрів від будинку-вбивці.
6 жовтня 2016 року Київрада рішенням №168/1172 погодила передачу у постійне користування КП Спецжитлофонд двох ділянок за вказаною адресою площею 0,5514 гектара (кадастровий номер 8000000000:62:029:0030) та площею 0,1726 гектара (кадастровий номер 8000000000:62:029:0072) для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями. 26 липня 2017 року голова Київської міськдержадміністрації Віталій Кличко своїм розпорядженням №903 визначив Спецжитлофонд замовником робіт із будівництва цього комплексу.
Міська влада вирішила зводити ЖК Forest за рахунок залучених коштів, тобто продаючи вільні квартири. Будівництво було заплановано у три пускові комплекси. Це мав бути один п'ятисекційний будинок зі змінною висотністю (9, 18 та 25 поверхів) приблизно на п'ятисот квартир. Підрядниками робіт стали ТОВ Скайбуд Груп, якому на підставі договору від 7 грудня 2017 року було доручено будівництво першого пускового комплексу вартістю 75,6 млн гривень, та ТОВ БК Роял Хауз, якому договорами від 22 квітня було доручено будівництво другого та третього пускових комплексів вартістю 268,7 млн гривень. Окремим пунктом витрат було визначено прокладання інженерних мереж, яке взялося виконувати ТОВ Скайбуд Груп на підставі договору від 6 липня 2020 року на суму 60,4 млн гривень.
З самого початку реалізація проекту відбувалася зі значними затримками. Дозвіл на проведення будівельних робіт було отримано лише 25 січня 2019 року. Через це, а також на тлі коронавірусного карантину 2020 року, до договорів підряду вносилися зміни щодо продовження терміну виконання робіт. Така повільність викликала невдоволення мешканців будинку-вбивці, які неодноразово скаржилися на умови проживання як до початку будівельних робіт, так і під час будівництва ЖК Forest.
У 2021-2022 роках на ці факти звернули увагу спеціалісти Департаменту внутрішнього фінансового контролю та аудиту КМДА. Вони з'ясували, що, згідно з планами КМДА, ЖК Forest мав бути побудований у 2021 році, проте станом на кінець того року жоден із трьох пускових комплексів не був завершений — їхній ступінь готовності становив від 14% до 56%. Обґрунтованими причинами таких затримок підприємство ревізорам не назвало. На думку аудиторів, причиною затримок стало неефективне управління та недостатній контроль за роботою підрядників з боку Спецжитлофонду. Зокрема, йшлося про те, що КП неналежно організувало забезпечення будівельних робіт, включаючи затягування з отриманням дозволу на будівництво.
Ревізори столичної мерії встановили низку фінансових порушень при проведенні цих робіт. Аудитори з'ясували, що зазначені підрядники отримали аванси на будівництво, але не використали ці кошти в передбачені договорами гранично допустимі терміни. Через це на КП Спецжитлофонд станом на 1 вересня 2022 року накопичилася дебіторська заборгованість на суму 36,7 млн гривень від ТОВ Скайбуд Груп та 20,1 млн гривень від ТОВ БК Роял Хауз. Це дозволило зазначеним компаніям безперешкодно та безоплатно користуватися значними сумами коштів Спецжитлофонду. За інформацією аудиторів, у 2020-2021 роках КП не подав жодного позову до суду щодо повернення цих коштів. Лише на момент здійснення аудиту Спецжитлофонд ініціював три судові справи щодо повернення частини заборгованості на суму 9,37 млн гривень.
Аудитори також встановили, що станом на 11 серпня 2022 року покупці квартир у цьому ЖК перерахували Спецжитлофонду 271,3 млн гривень, але при цьому підприємство направило на будівництво лише 231,1 млн гривень, що становить 85% від загальної суми. Більше того, лише 183,3 млн гривень (68%) цих фінансових ресурсів було фактично використано, а решту коштів інвесторів — близько 40,2 млн гривень — КП Спецжитлофонд направляло на власні потреби. Крім того, у Департаменті внутрішнього фінансового контролю та аудиту КМДА з'ясували, що вартість робіт із прокладання зовнішніх інженерних мереж у ЖК Forest могла бути завищена на 1,3 млн гривень за рахунок завищення обсягів робіт та вартості матеріалів.
Порушення під час будівництва ЖК Forest знаходили й інші контролюючі органи. У період із серпня 2019 року по січень 2020 року Державна архітектурно-будівельна інспекція винесла 11 приписів про зупинення будівельних робіт та 10 постанов про накладення штрафів на суму понад 853 тисяч гривень стосовно ТОВ Скайбуд Груп, ТОВ БК Роял Хауз та ТОВ Проджект Білдінг. Фахівці інспекції з'ясували, що підрядники будівництва не встановили схему руху автотранспорту біля в'їзду на будівельний майданчик та не облаштували суцільний козирок на вході до двох секцій будинку.
До ТОВ Проджект Білдінг було висунуто претензії щодо того, що в проекті будівництва не було передбачено машиномісць для постійного зберігання автомобілів та паркінг, що є порушенням вимог містобудівних умов та обмежень на проектування цієї забудови. Відповідні містобудівні умови та обмеження були видані Департаментом містобудування та архітектури КМДА 5 грудня 2016 року. Ще восени 2019 року, після перших перевірок, КП Спецжитлофонд спільно з трьома вищезгаданими компаніями подали позов про оскарження приписів та постанов інспекції. Розгляд цієї справи (справа №640/17203/19) тривав майже чотири роки.
4 серпня 2023 року Київський окружний адмінсуд частково задовольнив спільний позов Спецжитлофонду та його підрядників. Суд визнав протиправним та скасував припис щодо ТОВ Проджект Будінг від 13 серпня 2019 року про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів та правил. Цим приписом до компанії були пред'явлені претензії щодо того, що в проекті ЖК Forest не були передбачені сміттєпроводи. Однак ставити крапку у цій справі ще зарано, адже відповідач має право на оскарження в апеляційній інстанції програшного для себе рішення суду.
Той самий суд найближчим часом розгляне позов КП Спецжитлофонд до Північного офісу Державної аудиторської служби України про визнання протиправним та скасування висновку цього органу про результати моніторингу закупівлі робіт з добудови першого пускового комплексу ЖК Forest (справа №320/25186/23). Крім того, нещодавно КП Спецжитлофонд подало позов до Господарського суду Києва про стягнення 21,8 млн гривень з ТОВ Скайбуд Груп (справа №910/10685/23). Йдеться про кошти, які були сплачені за невдалої спроби будівництва першого пускового комплексу, але не були використані під час проведення робіт.
16 березня 2023 року депутат Київради Юрій Зубко від фракції ВО Батьківщина зареєстрував проект рішення про внесення змін до рішення міськради про передачу ділянки під ЖК Forest у постійне користування КП Спецжитлофонд. Народний обранець запропонував внести уточнення, що завершення будівництва цього житлового будинку має відбуватися за рахунок бюджетних коштів. Таку ініціативу він пояснив тим, що під час повномасштабної війни через відсутність попиту на нерухомість на тлі просідання рівня доходів населення неможливо реалізувати вільні площі. Депутат зазначив, що кошторисна вартість будівництва зросла, що пов'язано з необхідністю відкоригувати проектну документацію, виключивши з неї будівельні матеріали виробництва Білорусі та Росії та замінивши їх аналогічними матеріалами інших виробників. Юрій Зубко переконаний, що цей ЖК потрібно терміново добудовувати, адже 30% площ у ньому буде безкоштовно передано мешканцям будинку-вбивці на вулиці Мілютенка, 23-А, а ще 80 квартир передбачено для дітей-сиріт та черговиків квартирного обліку. Проте станом на сьогоднішній день зазначений проект рішення не було затверджено Київрадою.
Незважаючи на явні фінансові негаразди, КП Спецжитлофонд 14 червня 2023 року уклало з ТОВ БКФ Граніт договір на завершення будівництва першого пускового комплексу ЖК Forest. За 92,6 млн гривень зазначена компанія зобов'язалася до 30 грудня 2023 року завершити роботи, які не встигло виконати ТОВ Скайбуд Груп. З першим підрядником цього будівництва договір було розірвано 1 листопада 2021 року з офіційним формулюванням за згодою сторін.
Щодо вартості будівництва, то у тендерній документації до закупівлі було оприлюднено інформацію про зміни кошторисної вартості. Станом на 6 липня 2021 року кошторисна вартість робіт (будинок плюс паркінг) становила 679,3 млн гривень, у тому числі перший пусковий комплекс — 137,3 млн гривень. Станом на 1 листопада 2022 року вона вже дорівнювала 1,06 млрд гривень, перший пусковий комплекс — 205,2 млн гривень. Таке значне зростання вартості викликає серйозні питання щодо управління проектом.
Під час проведення тендеру на добудову свої претензії до цих торгів висловив Північний офіс Державної аудиторської служби України. Деякі з них поверхово згадуються на сторінці тендеру Prozorro. Зокрема, аудитори вказали на порушення Закону України Про публічні закупівлі у разі відхилення інших тендерних пропозицій, а також на необ'єктивне та упереджене визначення переможця. Очевидно, саме для того, щоб надалі при реалізації цього договору не було проблем і щоб ця угода не була скасована контролюючими органами в судовому порядку, КП Спецжитлофонд ініціював оскарження висновків державних аудиторів до Київського окружного адмінсуду.
19 червня 2023 року Подільське управління Національної поліції Києва відкрило кримінальне провадження за фактом службової недбалості з боку чиновників КП Спецжитлофонд (частина 2 статті 367 Кримінального кодексу України) при реалізації договору підряду щодо будівництва першої черги ЖК Forest. 5 липня підозру у скоєнні вказаного злочину отримав директор цього КП Володимир Шарій. У ході слідства правоохоронці встановили, що ТОВ Скайбуд Груп встигло виконати робіт на загальну суму 52,3 млн гривень, що становить 70% від запланованих обсягів, після чого угоду було розірвано.
Слідчим стало відомо, що станом на 1 лютого 2022 року за компанією-підрядником враховувалася заборгованість перед Спецжитлофондом за отриманими авансовими платежами на суму 21,1 млн гривень за роботи, які фактично не були виконані. На переконання поліцейських, Володимир Шарій мав здійснити претензійно-позовну роботу щодо повернення зазначених коштів на рахунки очолюваного ним КП, але такий обов'язок їм не було виконано. Того ж дня, 5 липня 2023 року, Спецжитлофонд все ж таки подав до Господарського суду Києва позов про стягнення з ТОВ Скайбуд Груп грошових коштів у сумі 21,8 млн гривень — саме така сума була вказана в додатковій угоді про розірвання договору від 1 листопада 2021 року. КП обґрунтував свої вимоги тим, що компанія мала використовувати аванс на вказану суму протягом трьох місяців, а у разі неосвоєння цих коштів — повернути їх Спецжитлофонду. Але ні те, ні інше не було зроблено. На 22 серпня 2023 року було заплановано лише підготовче засідання суду.
Щодо учасників будівництва, то за даними аналітичної системи Youcontrol, столичне ТОВ Скайбуд Груп було зареєстровано у червні 2015 року. На момент підписання угоди з КП Спецжитлофонд та перших періодів її реалізації власником цього ТОВ був житель міста Миронівка Київської області Олександр Безкровний (з травня 2016 по червень 2019), а керівниками були Володимир Філончук (2017-2018 роки), Тимофій Гнатюк (2019 рік) та Михайло Музиченко (з 2019 року). З червня 2019 року засновником та кінцевим бенефіціаром цієї компанії є киянин Олександр Степенко, керівником з липня 2021 року став Ігор Софтенко.
ТОВ БК Роял Хауз було зареєстровано у Києві у квітні 2018 року. Його керівником є Сергій Полікарпов, засновник та кінцевий бенефіціар — киянин Олександр Шершнєв (компанія у його власності з березня 2019 року). Цікаво, що з грудня 2018 року по березень 2019 року власником БК Роял Хауз був Олександр Степенко.
Столичне ТОВ БКФ Граніт було зареєстровано у грудні 2007 року. Його засновниками є кияни Петро Старченко (також керівник цього ТОВ), Геннадій Базилевич, Поклікарп Бамбізо, Олександр та Віктор Видренка (останній також є кінцевим бенефіціаром цієї компанії) та ПАТ ЗНІКІФ Граніт-Інвест.
ТОВ Скайбуд Груп, ТОВ БК Роял Хауз та ТОВ БКФ Граніт є активними учасниками тендерів, які проводять різні державні та комунальні структури, переважно Києва. З моменту впровадження системи Prozorro ці компанії отримали 37 підрядів на загальну суму понад 3,2 млрд гривень. Найбільш активним клієнтом є саме Спецжитлофонд. Це КП уклало з ТОВ Скайбуд Груп 7 контрактів на суму 705,5 млн гривень, з ТОВ БК Роял Хауз 11 договорів на суму 1,3 млрд гривень, а з ТОВ БКФ Граніт 8 договорів у сумі 539,1 млн гривень.
Владимир Шарій очолює КП Спецжитлофонд з березня 2016 року, а до цього з лютого 2015 року працював на посаді заступника директора зазначеного підприємства. У VIII скликанні Київради Шарій паралельно був депутатом від партії Солідарність та входив до постійної комісії міськради з питань містобудування, архітектури та землекористування.
Зазначене КП підпорядковане Департаменту будівництва та житлового забезпечення КМДА. З 2 липня 2021 року цей департамент керує Борис Працівник. З 22 березня 2016 року по 25 жовтня 2019 року департамент очолював Костянтин Федотов, з 25 жовтня 2019 по 1 липня 2020 року — Володимир Денисенко, з 1 липня 2020 року по 14 грудня 2020 року — Сергій Мартинчук. Діяльність цього департаменту з 2018 року контролює заступник голови КМДА В'ячеслав Непоп. Останній відомий як екс-директор КП Жилінвестбуд-УКБ (з 2002 по 2018 рік) та депутат IV, V, VII, VIII скликань та чинного IX скликання Київради, на останніх виборах пройшов від партії мера Києва Віталія Кличка УДАР.