Державна компанія «Укрфінжитло» розпоряджається десятками мільярдів гривень, виділених на програму пільгової іпотеки «єОселя», але ці кошти часто спрямовуються на придбання елітного житла, яке забудовники не можуть самостійно продати через високі ціни. Це викликає серйозні питання щодо справжнього призначення програми.
Поворотною точкою у цій історії стало рішення Київського апеляційного суду від 17 березня, який закрив провадження у справі про напад на журналістів програми «Схеми» (Радіо Свобода) у державному «Укрексімбанку» восени 2021 року. Суд, очолюваний Маргаритою Васильєвою, задовольнив клопотання обвинувачених та звільнив від кримінальної відповідальності колишнього голову правління «Укрексімбанку» Євгена Мецгера, екс-директора департаменту банківської безпеки Ігоря Тельбізова та екс-начальника управління внутрішньої безпеки Олега Осипова через вичерпання термінів притягнення до відповідальності. Адвокати журналістів повідомили про намір оскаржити це рішення до Європейського суду з прав людини.
Напад на журналістів стався після їхнього питання про кредит на 60 мільйонів доларів, виданий банком під заставу торгово-розважального центру SkyMall фірмам малознаного бізнесмена, чия компанія вела діяльність на окупованому Донбасі та сплачувала податки окупаційній владі.
Це особливо важливо, оскільки з листопада 2022 року Мецгер очолює «Укрфінжитло», яка отримує десятки мільярдів гривень від держави. Журналіст та співзасновник проекту «Наші гроші» Юрій Ніколов звернув увагу на те, що Мецгер продовжував працювати на державу навіть під час судового розгляду. Він став уже третім керівником цієї установи за лічені роки її існування.
Програма «єОселя» за своєю суттю задумана як соціальний проект, у рамках якого українці можуть отримати іпотечний кредит за пільговою ставкою від 3 до 7 відсотків річних. Різницю між пільговою та ринковою ставкою компенсує держава. Однак при детальному вивченні програми виникають серйозні питання, адже житло, яке можна придбати за її умовами, часто не має нічого спільного з поняттям «соціальне».
Виконавцем програми є приватне акціонерне товариство «Українська фінансова житлова компанія» — «Укрфінжитло». Компанію створило Міністерство фінансів, а пізніше передали Міністерству економіки, якому належать 100 відсотків акцій. Подати заяву для участі у програмі можна через мобільний додаток «Дія», тому серед учасників проекту є й Міністерство цифрової трансформації.
«Укрфінжитло» було створено в останніх днях грудня 2020 року. Після більш ніж року повної бездіяльності, протягом якого витрати на зарплату апарату компанії справно здійснювалися з державного бюджету, влада знайшла застосування цій установі. Восени 2021 року уряд через Міністерство фінансів випустив першу частину облігацій внутрішньої державної позики на суму 20 мільярдів гривень для фінансування компанії. У грудні 2022 року Кабінет Міністрів вирішив випустити облігації ще на 30 мільярдів гривень для докапіталізації «Укрфінжитло», а наприкінці 2024 року додатково влив у компанію облігації ще на 20 мільярдів гривень.
Більшість облігацій для «Укрфінжитло» випущено на 5-15 років по ставці до 19,5 відсотків річних. Це означає, що компанія щокварталу отримує з державного бюджету сотні мільйонів гривень лише як проценти за цими облігаціями. Кредити ж за програмою видають під значно нижчий відсоток, різницю компенсує держава. Це невигідний для платників податків механізм, адже він дозволяє забудовникам продати квартири вже сьогодні, а платитиме за кредитом не лише покупець, а через компенсацію відсотків і всі громадяни через свої податки.
Програма набирає обертів. За статистикою на сайті компанії, починаючи з жовтня 2022 року, 15 940 сімей придбали житло через установу, а обсяг виданих кредитів становив 26,09 мільярдів гривень.
«Укрфінжитло» безпосередньо громадян не кредитує, а працює через уповноважені банки. До них належать державні установи — «Ощадбанк», «Укргазбанк», «Приватбанк» та «Сенс Банк», а також приватні банки — «Глобус Банк», «МТБ», «Кредит Дніпро», «Таскомбанк», «Банк інвестицій та заощаджень» та «Скай Банк».
Кредити за програмою видаються за двома типами ставок. Військовослужбовці-контрактники, силовики (детективи та керівники Бюро економічної безпеки та Національного антикорупційного бюро), медики, педагоги, науковці отримують умови 3 відсотки річних на перші 10 років, потім 6 відсотків. Інші учасники — внутрішньо переміщені особи, ветерани, учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни — отримують 7 відсотків на перші 10 років, потім 10 відсотків. Якщо позичальник змінює місце роботи, він переходить у загальну категорію та сплачує 7 відсотків. Термін кредитування — до 20 років, але позичальник не повинен бути старшим за 70 років на дату погашення.
Крім погашення тіла та відсотків за кредитом, позичальник має щорічно сплачувати 0,25 відсотка страхового внеску. У разі страхування додаткових ризиків ушкодження житла внаслідок військових дій — 1 відсоток на рік від узгодженої кредитором вартості нерухомості. При отриманні іпотеки слід одноразово сплатити комісію в 1 відсоток від суми кредиту та внести мінімальний перший внесок у розмірі 20 відсотків від вартості житла. До переліку разових платежів входять оплата послуг оцінювача, нотаріуса та збір на обов'язкове державне пенсійне страхування. Загальна сума первісного платежу виходить суттєвою навіть для сім'ї, де всі члени працюють, що ставить під сумнів відповідність програми соціальному критерію.
Є ще один важливий момент. У програмі закладено винагороду для банків, які безпосередньо видають кредити та укладають договори іпотеки з громадянами. Банки отримують 4 відсотки річних за кожною угодою. Ще 3 відсотки спрямовуються на покриття посередницьких витрат «Укрфінжитло», яке за своїм статутом є прибутковою організацією.
Потенційний клієнт може вибрати будинок, що вже введений в експлуатацію, або шукати житло на первинному ринку. Для первинного ринку коло будівельних компаній обмежене тими, що акредитовані банками-партнерами. Поки що таких забудовників 95, проте критерії їхнього відбору невідомі.
Для військовослужбовців за контрактом, вчителів, медиків, науковців та ветеранів війни житло у Києві чи обласних центрах має бути введене в експлуатацію не більше 10 років тому, для інших категорій позичальників — не більше трьох років тому. Фактично це найдорожчий сегмент житла на ринку.
Метраж, на який компанія дасть кредит, розраховується так: до 52,5 квадратних метрів на одну особу та 21 квадратний метр додатково на кожного наступного члена сім'ї. За більшу площу потрібно сплатити повну вартість без пільг. Навіть якщо людина вже має квартиру або невеликий будинок, держава через програму дозволяє купити ще одне житло за умови, що у власності покупця є менше встановленої норми площі.
Недавно до переліку можливих об'єктів інвестування додали приватні будинки, таунхаузи та дуплекси. Вартість наявних на ринку пропозицій навряд чи робить їх актуальними для пересічного ветерана, переселенця чи вчителя. Проте кредит у межах програми дадуть додому не більше 62,5 квадратних метрів на одну особу плюс 21 квадратний метр на кожного наступного члена сім'ї.
Якщо уважно переглянути інформацію про доступні для придбання об'єкти нерухомості на сайті «Укрфінжитло», можна дізнатися багато цікавого. Наприклад, тепер українці можуть за допомогою коштів платників податків придбати житло навіть у дорогому карпатському курортному місті Буковель. Виникає питання, чи це житло для людей, які не мають можливості самостійно, без державної підтримки, вирішити житлове питання.
З початку дії програми лише 3 відсотки (468 кредитів) «Укрфінжитло» видало внутрішньо переміщеним особам — категорії, яка в умовах війни більше потребує даху над головою. Ще 349 кредитів, або 2 відсотки від усієї кількості, отримали ветерани. Дивуватися не доводиться, адже хтось із цих категорій наважиться отримати навіть пільговий кредит у престижному житловому комплексі Manhattan City неподалік центру столиці?
Ціна однокімнатної квартири у цьому комплексі, за даними порталів нерухомості, починається від 3,41 мільйона гривень, а двокімнатної — від 5,13 мільйона гривень. Мінімальна ціна квадратного метра стартує від 63 тисяч гривень.
Скільки викладе за квартиру у цьому комплексі рядовий отримувач кредиту? За основу розрахунку візьмемо умови програми. Припустимо, цікавить звичайна двокімнатна квартира Manhattan City вартістю 5,5 мільйона гривень. Власний внесок позичальника (20 відсотків від ціни) складе 1,1 мільйона гривень. Вже на цьому етапі всі розмови щодо «соціальності» такого державного субсидування можна припинити.
Середня зарплата в Україні у 2025 році становить 22 500 гривень на місяць. Щоб нагромадити перший внесок, потрібно майже 49 повних середніх зарплат — це чотири роки роботи. Але розрахунки продовжуються. Кредит у сумі 4,4 мільйона гривень видається на 20 років під 7 відсотків річних. Відразу доведеться заплатити 44 тисячі гривень — 1 відсоток за надання кредиту. Близько 12 тисяч гривень коштуватимуть послуги нотаріуса, понад 7 тисяч гривень — оцінка нерухомості, 11 тисяч гривень — щорічне страхування. Якщо це не перше житло, потрібно ще сплатити 44 тисячи гривень збору на державне пенсійне страхування. Загальний платіж першого місяця становитиме 185 тисяч гривень, у наступні місяці — понад 40 тисяч гривень.
Чи це програма доступного іпотечного кредитування? Чи це саме ті об'єкти, які повинні в ній бути?
Розробником ЖК Manhattan City є компанія BudCapital, що працює під брендом bUd development. За інформацією видання Економічна правда, BudCapital є фірмою з орбіти народного депутата, колишнього члена розформованої після лютого 2022 року фракції ОПЗЖ, соратника одіозного Віктора Медведчука Вадима Столара та екс-президента комунального будівельного холдингу Київміськбуду Ігоря Кушніра. Причому офіційно у компанії такий зв'язок заперечують.
Фахівці вважають, що насправді це пряма шкода державному бюджету. Виглядає так, що держава через «Укрфінжитло» хоче збагатити забудовників, а не підтримати тих українців, які потребують житла.
За даними Міністерства соціальної політики, наразі кількість офіційно зареєстрованих внутрішньо переміщених осіб сягає 4,9 мільйона. З них 2,5 мільйона осіб не можуть повернутися до своїх будинків, оскільки їхнє житло або зруйноване, або перебуває в зоні активних бойових дій, або на тимчасово окупованих територіях.
Здивування також викликає підвищений інтерес прем'єр-міністра Дениса Шмигаля до «Укрфінжитло». Главу уряду не турбує реальна відсутність соціальної складової у державній програмі. Більше того, уряд готує схему, яка дозволить направити на «єОселя» мільярдні кошти, які західні партнери виділятимуть на відновлення України із заморожених російських активів. Проте чи обґрунтовано з економічної та моральної точок зору таке фактичне субсидування великих будівельних компаній за рахунок державного бюджету, який зазнає критичного браку не лише військових, а й соціальних потреб?
Наприкінці 2024 року уряд докапіталізував «Укрфінжитло» на 20 мільярдів гривень за рахунок випуску нових облігацій. До цього Євген Мецгер говорив, що очолювана ним компанія у своєму розвитку планує залучати кошти на відкритих міжнародних ринках. За його словами, концептуально робота над такою можливістю вже продовжується, зокрема «будується компанія за всіма принципами прозорості, корпоративного управління». Він очікує, можливо, найближчими роками залучити 200-250 мільйонів доларів у еквіваленті перших запозичень від міжнародних фінансових інститутів.