На південній окраїні Києва розташована місцевість Китаїв у Голосіївському районі — унікальна територія, де збереглися сліди давньоруського міста-фортеці Перетин. Громадськість та активісти намагаються захистити ці землі від масштабної забудови, тоді як девелопер Ігор Ніконов прагне реалізувати амбітний житловий проект. Цей конфлікт розгортається на перетині історії, права, екології та економіки.
Історичні корені
У 990-х роках князь Володимир Великий розпочав будівництво міст-фортець навколо Києва для захисту столиці від кочівників. Так виникли Вишгород на півночі, Білгород на заході (нині Білогородка), Васильєв (Васильків) на південному заході та Перетин на півдні. Оскільки ці укріплення були дерев'яними, вони не збереглися, але під шаром землі археологи знаходили залишки поселень, поховання та скарби.
Перетин мав типову для того часу структуру: на високому пагорбі розташовувалося укріплене городище, а більшість населення жило у зовнішній посаді біля підніжжя. Поховання та загиблих ховали у курганах поблизу. Місто, ймовірно, зникло у 1240 році після монголо-татарської навали. У 11-13 століттях у пагорбах, де стояв замок, виникли Китаївські печери — система підземних келій, подібна за структурою до печер Києво-Печерської лаври. У 18 столітті поряд із печерами заснували Троїцький Китаївський чоловічий монастир.
Пам'ятник археології та його межі
Перетин Китаїв як пам'ятник археології взяли на державний облік у липні 1965 року ухвалою Ради міністрів Української РСР. Чітких меж пам'ятника не було встановлено — їх вказали описово, оскільки в СРСР не існувало приватної власності. У 1986 році тут провели археологічні дослідження, за результатами яких склали паспорт об'єкта. У 2009 році Міністерство культури внесло Китаїв до державного реєстру нерухомих пам'яток як пам'ятник культурної спадщини національного значення на базі паспорта 1986 року.
Представник Інституту археології Національної Академії Наук В'ячеслав Баранов пояснює, що кордони пам'ятника малювали «на око» самі археологи без інструментальної зйомки. У паспорті того часу не було карт — лише описи словами та посилання на архів та археологічні дослідження. Коли у 2009 році Мінкультура розробила рамкове рішення, нових паспортів не створювали.
Навколо пам'ятника еволюційно розвивалося життя. У Китаєві та сусідніх урочищах Самбурки та Болгарське селилися люди, Національна академія аграрних наук (НААН) селекціонувала дерева, за радянської влади збудували кілька дев'ятиповерхівок. На початку 2000-х років НААН відмовилася від своїх земель, їх передали з державної власності до комунальної, і у 2004 році Київрада видала в оренду на 20 років п'ять ділянок загальним розміром 59 гектарів компанії «Київська овочева фабрика».
Попередні спроби забудови
Протягом 20 років було кілька спроб розпочати будівництво житлового комплексу, але всі виявилися невдалими. У 2024 році Київрада продовжила оренду ділянок у Самбурках та Болгарській на 5 років. За ділянки у Китаєві тривають судові суперечки, тому їхнє питання не виносили на порядок денний. Якщо суд стане на бік забудовника, оренда ділянок буде продовжена автоматично.
Нереалізований проект «Київська овочева фабрика» належить Віктору Пилипішину, який з 1998 року вів активне політичне життя: працював депутатом Київради, очолював Шевченківську райдержадміністрацію, обирався до Верховної Ради та голосував за диктаторські закони 16 січня 2014 року. За словами активістів громадської організації «Захистимо Китаїв» Марини Коваленко, Наталії Мар'янович та Анастасії Каширіної, процесом відведення ділянок у Голосієві займався сват Пилипишина Володимир Яловий — депутат Київради п'яти скликань від «Опозиційного».
У 2017 році Пилипишин запросив стати девелопером проекту забудови Китаєва компанію Saga Development Андрія Вавриша. Той представив громадськості концепцію від архітектурного бюро Architectural Prescription Григорія Зотова, яка передбачала малоповерхову забудову та мінімальне втручання у природу. Громадськість вимагала повного невтручання у землі Китаєва, Самбурок та Болгарського.
Вавриш згодом відмовився від забудови Китаєва, але не через аргументи місцевих жителів. За його словами, один активіст вийшов на нього з пропозицією «поділитися». Це був 2019 рік, коли Зеленський виграв вибори. Вавриш розумів, що через його дружбу з Андрієм Богданом вони використовуватимуть цю ситуацію на свою користь, і він буде «більмом на очах у президента». Тому він вирішив вийти з проекту з політичних мотивів. Девелопер не назвав прізвища активіста, але під опис потрапляє екс-глава Громадської ради при Голосіївській райдержадміністрації Олександр Юрченко, який не відповів на телефонний дзвінок.
Новий девелопер — Ігор Ніконов
У 2021 році новий проект девелопменту території Китаєва почала розробляти компанія KAN Development. Пилипишин передав земельні ділянки «Київської овочевої фабрики» компанії Ніконова в суборенду без права повернення. Ніконов уже вісім років будує один із найвідоміших своїх комплексів — «Файна Таун» — на ділянці, яка також належить компанії Пилипишина.
Вавриш вважає, що KAN — чи не єдина компанія на ринку, яка має сили поборотися за проект. За його словами, якщо у когось і вийде, то у Ніконова, оскільки він єдиний, хто може привести людей до інших ЖК, які він збудував, і показати їм якість роботи.
Діалог сторін відбувається у заочному форматі — через медіа та соцмережі. Активісти та державні органи наводять п'ять категорій аргументів проти забудови: юридичний, історичний, культурний, інфраструктурний та екологічний.
Юридичні суперечності
Згідно з законом «Про охорону культурної спадщини», пам'ятники археології та землі, на яких вони розташовані, можуть перебувати лише у державній власності. Відповідно, «добровільна» відмова від користування землями Китаєва Інститутом садівництва НААН у 2004 році та їх передача до комунальної власності Києва була незаконною, повідомили в Офісі генпрокурора.
Ключова претензія активістів до Ніконова полягає в тому, що він не міг не знати про історичну, археологічну та культурну цінність території, на яку заходить, але просто ігнорує ці факти. Йому мало бути відомо про опір громади Вавришу, судові суперечки та проблеми з інфраструктурою.
Ніконов відповідає, що на етапі входу до проекту юристи KAN Development провели due-diligence та не виявили конфліктних передумов. Він зустрівся з керівником археологів Всеволодом Івакіним, який сказав йому, що на орендованих ділянках нічого цінного бути не може, а на прилеглих ділянках потрібно буде провести дослідження. Забудовник наголошує, що його ділянки не входять до меж пам'ятника, і на підтвердження своїх слів показує карту Мінкультури від 2009 року, де його ділянки знаходяться в межах зеленої та салатової зон.
Вавриш підтримує цю позицію, стверджуючи, що питання про те, що саме є пам'яткою та чи проведено археологічні розкопки, уже вирішено. Режим охорони присутній, зрозумілий та затверджений урядом.
Прокурори мають іншу думку. Вони подали до суду два позови, спрямовані на недопущення руйнування пам'ятника та його збереження для майбутніх поколінь. Позивачі вважають, що Київрада незаконно сформувала дві ділянки площею 21,5 та 4,7 гектара за рахунок частини території пам'ятника (всього 17 гектарів) та незаконно передала їх компанії Пилипишина. Господарський суд Києва став на бік відповідача, але наразі справи розглядаються в апеляційній інстанції.
Ніконов сприймає позови як «класову боротьбу». На його думку, хтось робить собі кар'єру, пропонуючи «забрати та поділити», а прокурори йдуть на поводу. Держава ж втрачає мільярди гривень. Міністерство культури не відповіло на запит на момент виходу статті.
Історичний потенціал
Ніконов готовий профінансувати археологічні роботи у Китаєві. У місцях, де знайдуть артефакти чи залишки поселень, він готовий власним коштом облаштувати музей. Однак сам забудовник скептично ставиться до історичного потенціалу земель. За його словами, за стінами городища жили селяни, що обробляли землю, і він впевнений, що жодних споруд та нічого цінного у поселенні немає. Активісти припускають, що там є щось, але не наводять жодного факту. Ніконов готовий фінансувати розкопки своїми грошима, щоби довести правоту.
Археолог Іван Зоценко пояснював, що кожні нові розкопки призводять до руйнування пам'ятника — розбирається культурний шар, виймаються артефакти. Тому краще зберегти місцевість, зачекати 30-50 років, коли технологічний розвиток археологічних інструментів дозволить працювати не лопатами, а сканерами.
За словами Мар'яновича і Каширіної, немає необхідності в проведенні нових розкопок зараз, адже Китаєв уже ґрунтовно досліджував Інститут археології НАН у 2017 році на замовлення власника ділянки («Київської овочевої фабрики»), коли проектом займався Вавриш. Дослідження підтвердило наявність тут старого міста та великої кількості цінних артефактів. На думку активістів, після чергових робіт складуть новий звіт на користь KAN, в якому можуть змінитися межі територій археологічного та історичного інтересу.
Ніконов заявляє, що версія звіту про дослідження 2017 року, який є у нього на руках, відрізняється від того, який використовують прокурори у суді. Він говорить про фальсифікацію: у прокуратурі лежить звіт із чотирнадцятьма підробленими листами, і він розслідує цю тему.
Активістки акцентують увагу на іншій фальсифікації: у якийсь момент із назви паспорта пам'ятника 1986 року «Городище, поселення та могильник» прибрали слово «поселення». Це дає забудовнику широке поле для маніпуляцій щодо спірних ділянок.
Скептицизм Ніконова щодо наявності на його ділянках цінних знахідок розбивається навіть один факт: у травні 2025 року в Національному музеї історії України відкрилася виставка скарбів, знайдених у Китаї. У 1896 році місцевий селянин викопав візантійську амфору, в якій знаходилися срібні гривні 11-12 століття та прикраси, виготовлені в Середній Азії. Скільки скарбів може бути на більшій глибині — питання відкрите.
Культурна цінність
Ні у Києві, ні у Вишгороді, ні у Білогородці, ні у Василькові не збереглися стародавні комплекси городищ та поселень. Дерев'яні споруди згоріли, могильники зрівняли із землею, на місці посадів — міцна забудова. Китаїв — єдине місце у Середньому Подніпров'ї, яке зберегло планувальну структуру, де процес урбанізації був мінімальним, і можна неозброєним оком побачити ландшафт 1000-річної давності.
Зоценко каже, що Китаєв — це фізичний доказ зародження та походження української держави з Києва. Русь розвивалася саме звідси у другій половині 10-го століття, а не в Ладозі, як намагається подати російська історіографія.
В Офісі генпрокурора додають, що Китаїв та урочища навколо відносяться до категорії земель історико-культурного призначення і можуть використовуватися виключно за цільовим призначенням, що унеможливлює будівництво в їх межах об'єктів житлової нерухомості. Будівництво об'єктів громадського та комерційного використання, торговельно-розважальних комплексів, офісних центрів, паркінгу в межах Китаєва неприпустиме, оскільки призведе до безповоротної втрати пам'ятника археології як джерела інформації про зародження та розвиток Української держави.
Ніконов вважає, що місцеві жителі зберігають від забудови не ландшафт, а «городи, льохи, гаражі та власний спосіб життя». Він обіцяє у разі забудови всім виплатити компенсації, як зробив це під час знесення гаражів на Нивках для будівництва «Файну таун», хоча власники стоянок і не мали документів на них.
Інфраструктурні проблеми
Жителі Мишоловки очікують, що потенційна забудова посилить навантаження на вузькі вулиці мікрорайону та збільшить пробки. Нині дістатись інших частин Києва вони можуть через проспект Науки чи Столичне Шосе. Щоб виїхати на останнє, часто потрібно вистояти в пробці перед жвавим залізничним переїздом.
Ніконов обіцяє розширити вулиці Ягідну та Китаївську та каже, що проспект Науки «поглине» машини без проблем для міського трафіку. Він переконує, що на користь KAN Development вирішити «дорожнє» питання для майбутніх інвесторів.
Девелопер показує журналісту візуалізації проекту, розроблені архітектурним бюро «Архіматика», але просить не публікувати їх. На зображеннях — малоповерхова забудова, гармонійно вписана в ландшафт. Найбільш опрацьована ділянка — у Самбурках, де планують звести понад 40 секцій заввишки від 4 до 7 поверхів. Ніконов каже, що архітектор Дима Васильєв не робитиме «херні», якщо це не відповідає його принципам. Вони збережуть всі дерева та озера, не порушать ландшафт. Ніконов зізнається, що закоханий у це місце та в цей проект, і готовий зробити все гідно.
Дві інші інфраструктурні проблеми — тонкий діаметр каналізаційної труби та наявність шести цвинтарів на цих територіях. Зокрема, 300-метрова санітарна зона цвинтаря в Болгарському покриває більшу частину ділянки, що знаходиться в суборенді Ніконова. Сам забудовник уточнює, що обмеження становлять 150 метрів, і каже, що у санітарній зоні зведуть спортивні майданчики, паркінги, а житла чи школи тут не буде.
Ніконов аргументує, що орендар земельної ділянки сумлінно виконував свої зобов'язання перед громадою Києва та сплатив оренду до міського бюджету. Коваленко зробила запит до Державної податкової служби, де їй повідомили, що до 2017 року оренда не сплачувалася. Прес-служба KAN пообіцяла надати документи про оплату, але обмежилася уточненою цифрою — всього 8,2 млн доларів з 2009 року.
Екологічні побоювання
Землі, передані «Київській овочевій фабриці» в оренду, входили до проекту створення Національного природного парку (НПП) «Голосіївський». У процесі підготовки проекту створення НПП, доки президент Віктор Ющенко у 2009 році не підписав указ, багато земель встигли «відкусити» забудовники — у Пироговому, Феофанії, на Теремках, Жуковому та Галерному островах.
Наразі дільниці у Китаєві, Самбурках та Болгарській виконують роль буфера, частково зарезервовані під землі природно-заповідного фонду та претендують увійти до складу «Голосіївського» у другій черзі розширення кордонів парку, каже заступник директора НПП Олег Година.
У разі забудови Китаєва та Самбурок населення збільшиться на 15 тисяч осіб. Усі вони використовуватимуть існуючу територію національного парку як прибудинкову територію. Антропогенний вплив призведе до витоптування екологічно цінних територій та зникнення червонокнижної флори та фауни.
Також активісти та представники «Голосіївського» побоюються, що через деякий час, «коли складеться кон'юнктура», Ніконов з іншими забудовниками пролобіюють прокладання дороги через нацпарк до вулиць Академіка Заболотного чи Пирогівського Шляху. Ніконов флегматично відповідає, що йому цього не дадуть зробити.
Партнери та перспективи
Партнерами Ніконова з часткою 50% у проекті забудови Китаєва, Самбурок та Болгарського є група «Континіум» Степана Івахіва та Сергія Лагура, більш відома як власниця мережі автозаправних станцій WOG.
Ніконов називає підхід «скасувати відведення землі заднім числом та забрати актив у підприємця» «м'яко кажучи, шкідливим для інвестклімату». Саме тому він виступав за ухвалення законопроекту № 12089 про добропорядного набувача.
Девелопер каже, що у разі програшу судів за ділянки у Китаєві готовий будуватися лише у Самбурках та Болгарському. У нього для цього є усі документи на руках. Але до завершення судів щодо Китаєва нічого не починатиме.
Позиція Ніконова щодо конфлікту
За останні кілька років Ніконов дав десяток компліментарних інтерв'ю youtube-блогерам та телевізійникам. У кожному з них він делегітимізує активістів та звинувачує їх у перешкоджанні економічному розвитку держави. У розмові з журналістом він зазначає, що жодному блогеру не платив, а активістів не критикував. Він критикує систему та правоохоронців, які прогинаються під активістів. На його думку, хтось робить собі кар'єру, наводить кипіш, а для прокуратури свята справа «посмажити» бізнес.
Вавриш називає Китаїв «одним із найдешевших мікрорайонів міста». Якщо нерухомість коштує дешевше, ніж поряд, значить із цим місцем щось не так. На громадських обговореннях він пояснював людям важливість джентрифікації. Проект може бути добрим чи поганим, але коли територія розвивається — це добре для міста та для сусідів.
Ніконов додає, що у разі реалізації житлового проекту вартість нерухомості довкола зросте «у кілька разів» і це безпосередньо вплине на добробут місцевих жителів. Він запрошував представників ГО «Захистимо Китаїв» на особисту зустріч обговорити спірні питання, але вони відмовилися.
Альтернативні сценарії
Активісти, археологи та екологи пропонують або зберегти землю незайманою для майбутніх поколінь, або створити музейний простір з високим туристичним потенціалом. Забудова для них — найгірший сценарій. На їхню думку, ця територія має всі критерії для включення до списку світової спадщини ЮНЕСКО.
Під кінець розмови Ніконов втомлено зітхає, що він уже не радий, що вплутався в цю історію. Тепер не знає, як із неї вийти. Він каже відверто: проаналізував і зрозумів, що продовжує чинити опір, як баран, бо його злить підхід, за якого у Києві стоять сотні безхазяйних об'єктів, з якими ніхто нічого не робить. Їх відвоювали активісти, вони занепадають, але ніхто не ставить ключове питання: «Що далі?»
Загальний висновок
Після десятків аргументів і контраргументів у ході заочної суперечки Ніконов, представники «Захистимо Китаїв» та НПП «Голосіївський» на диво приходять до єдиного висновку: Міністерство культури та київська влада неякісно виконує свою роботу. Бездіяльність чиновників і перебирання на себе зайвих повноважень утворили бюрократичну плутанину, за якої кожна сторона конфлікту може інтерпретувати стан речей на свою користь.
Власник KAN натякає, що готовий відмовитись від ділянок біля Китаєва у разі грошової компенсації. Він готовий заплатити, якщо винний. Якщо «намутили» держслужбовці — хай платять за свої злочини. Якщо його приватну власність заберуть для державних потреб, то нехай виплачують компенсацію. На його думку, питання просте, як кут будинку.