Торговельно-офісний комплекс Gulliver у центрі Києва перейшов у власність консорціуму державних банків Ощадбанку та Укрексімбанку. Про це повідомив Ощадбанк у офіційній заяві, пояснивши обставини передачі та наслідки для орендарів та відвідувачів об'єкту.
Щодо впливу на діяльність комплексу банк наголосив, що перехід власності не матиме негативних наслідків для орендарів та клієнтів. Наразі відбувається передача управління від попереднього власника до об'єднаної команди державних банків. Ощадбанк зазначив, що відповідно до законодавства про іпотеку, поточні договори оренди втратили чинність, тому консорціум закликає орендарів звернутися до управлінської команди для укладання нових договорів. При цьому умови договорів залишатимуться незмінними, крім випадків, коли вони мають явно неринковий характер.
Банк також повідомив, що рішення про залучення зовнішніх керуючих та про продаж будівлі поки що не приймаються. Подальша стратегія роботи з об'єктом буде розроблена з акцентом на максимізацію грошових потоків на користь державних банків та буде прозорою.
Процедура стягнення іпотеки відбулася на підставі стратегії, затвердженої обома держбанками, оскільки боржник компанія ТОВ «Три О» припинив обслуговування боргу у 2024 році.
Історія кредиту та його реструктуризація
Ощадбанк нагадав, що консорціумний кредит було видано ТОВ «Три О» у 2006 році. Забезпеченням служив торговельно-розважальний комплекс Gulliver з усім його оснащенням та земельною ділянкою. Іпотекодержателями були Ощадбанк та Укрексімбанк у частках 80 та 20 відсотків відповідно. Будівлю запущено в експлуатацію у 2014 році.
У зв'язку з негативними явищами в економіці та рітейл-бізнесі боржник не мав можливості обслуговувати кредит на первісних умовах. Тому у 2020 році кредит було реструктуризовано відповідно до Закону України «Про фінансову реструктуризацію». Під час реструктуризації кредит був додатково забезпечений особистою порукою та гарантією Віктора Поліщука, яка підпорядкована англійському праву.
Після початку повномасштабної агресії РФ у 2022 році показники бізнесу знову погіршилися. Однак, згідно з прогнозованими фінансовими потоками, боржник міг частково обслуговувати борг та надалі повністю його погасити, хоча й у досить тривалі терміни. Проте у 2024 році позичальник припинив співпрацю з консорціумом і перестав здійснювати будь-які платежі, незважаючи на майже повноцінне відновлення функціонування комплексу.
Процедура стягнення та паралельні судові процеси
Ця обставина стала підставою для консорціуму розпочати процедуру примусового стягнення боргу та звернення стягнення на предмет іпотеки, яке відбулося 26 липня. Консорціум діє у суворій відповідності до законодавства та регуляторних актів Національного банку України щодо роботи з проблемними активами. До врегулювання боргу залучено юридичну фірму Sayenko Kharenko, яка захищає права та інтереси Ощадбанку у процедурі стягнення та під час трансферу управління.
У квітні 2024 року на комплекс було накладено арешт у кримінальному провадженні, пов'язаному з ухиленням боржником від сплати податків. Банки є учасниками цього кримінального провадження. У червні 2024 року було ухвалено рішення про передачу комплексу в управління агентству з розшуку та менеджменту активів АРМА. Агентство поки що не завершило конкурс на управління об'єктом.
Відповідно до законодавства, яке гарантує права кредиторів, арешт у кримінальному провадженні не впливав на право іпотеки банків, яке виникло задовго до цього арешту.
Найближчим часом консорціум планує звернутися до суду щодо скасування арешту. Після ухвалення відповідного судового рішення конкурс з відбору керуючого, який проводить АРМА, буде припинено, що підтверджено у повідомленні голови АРМА Олени Думи.
Ощадбанк також зазначив, що звернення стягнення на комплекс не обмежує подальші процедури стягнення з боржника та поручителів та гарантів решти боргу за рахунок їх іншого майна. Оскільки серед забезпечення зобов'язань існує особиста гарантія Віктора Поліщука, яка передбачає вирішення спору в Лондонському суді міжнародного арбітражу, Ощадбанк залучив іноземного юридичного радника Quinn Emanuel Urquhart & Sullivan, LLP та ініціював позов проти Віктора Поліщука та компанії Lavish Venus. Юридичні радники банків враховали той факт, що на Поліщука накладено санкції.
Мета консорціуму — забезпечити управління об'єктом таким чином, щоб ні орендарі, ні його відвідувачі не відчули будь-які зміни, а також відновити платежі на користь державних банків. З отриманих доходів державні банки забезпечуватимуть оплату податків та дивідендів у державну скарбницю, які під час війни надзвичайно потрібні державі.
Конкурс на управління та історія комплексу
У січні 2025 року переможцем конкурсу на керуючого комплексу, який рішенням суду було передано до управління АРМА, стало ТОВ БК Міленіум. Компанія зареєстрована у грудні 2017 року та спеціалізується на управлінні нерухомим майном. Її кінцевим бенефіціаром та керівником є Володимир Мечев. У жовтні 2024 року АРМА оголосило конкурс на відбір управителя комплексу. Умови конкурсу передбачали щомісячний гарантійний платіж у розмірі 17,388 млн грн — мінімальну суму, яку має сплачувати керуючий протягом звітного місяця.
АРМА також нагадала, що у 2018 році комплекс вже був заарештований і передано в управління нацагентству. Компанія-управитель на той час ТОВ Три Про почала управляти об'єктом з 26 квітня 2018 року. У 2018–2021 роках вона перерахувала до держбюджету 8,2 млн грн. У червні у рамках кримінального провадження про несплату податків суд ухвалив рішення про передачу комплексу в управління АРМА.
Торговельно-розважальний центр входить до складу однойменного бізнес-фінансового комплексу, розташованого в центрі Києва. Комплекс було введено в дію у 2013 році. Він об'єднує дві вежі бізнес-центру категорії А, одна з яких має 33 поверхи, та торговельно-розважальний центр на 10 поверхів. Загальна площа комплексу становить 157,4 тис. кв. м.
Позиція ТОВ «Три О»
Попередній власник комплексу ТОВ «Три О» опублікував власну позицію щодо подій, які розгорнулися навколо об'єкту. Компанія заявила, що бачить у цьому процесі низку викликів, які, на її думку, можуть мати суттєвий вплив як на права сторін, так і на інтереси держави загалом.
Компанія зазначила, що в останні роки зіткнулася з низкою викликів, які суттєво вплинули на поточний стан справ. Зокрема, вона була змушена перебудовувати бізнес-моделі у зв'язку з російською агресією проти України, фінансувати відновлення логістичного комплексу, зруйнованого російськими ударами, та протидіяти кримінальному переслідуванню, яке компанія вважає сумнівним з правового погляду, та передачі майна в управління АРМА. Як наслідок, це вплинуло на обслуговування кредиту Ощадбанку та Укрексімбанку.
З 2023 року ТОВ «Три О» перебувала в активному діалозі з банками-кредиторами щодо реструктуризації заборгованості. У 2024 році, після прийняття всіх висунутих держбанками умов, у тому числі передачі комплексу у власність банків, реструктуризація розпочиналася за згодою банків. Однак за несподіваною заявою Ощадбанку процедура була завершена достроково.
З 3 березня 2025 року компанія ініціювала у Господарському суді міста Києва процедуру превентивної реструктуризації — механізм, який був недавно запроваджений в Україні. Компанія запропонувала прозорий план реструктуризації з можливістю його доопрацювання з урахуванням побажань та вимог кредиторів.
У рамках цієї процедури ТОВ «Три О» ініціювала альтернативну модель превентивної реструктуризації — конструкцію фінансового лізингу, яка передбачала передачу активу банкам у власність з поетапним погашенням усієї суми боргу компанією. На думку компанії, такий варіант дозволяв гарантувати стовідсоткове повернення коштів кредиторам, максимально гарантувати інтереси державних банків щодо погашення кредиту через перебування комплексу у власності банків до повного погашення боргу, зберегти стабільне джерело податкових надходжень та забезпечити роботу одного з ключових інфраструктурних об'єктів столиці з усіма робочими місцями та діючими орендними контрактами.
Незважаючи на активну стадію переговорного процесу щодо цього бачення врегулювання заборгованості, банки звернули стягнення щодо іпотеки. Компанія заявила, що залишається відкритою до конструктивного діалогу щодо своєї пропозиції законним та взаємовигідним способом застосувати механізм фінансового лізингу.
ТОВ «Три О» наголосила, що заборгованість виникла не через недобросовісність чи навмисне ухилення від виконання зобов'язань, а через об'єктивні втрати, спричинені повномасштабною російською агресією. Частина активів компанії, зокрема унікальні логістичні хаби та складські комплекси, були знищені в результаті російських масованих ракетних атак.
Компанія висловила подив щодо подій, які відбулися у ніч на 26 липня 2025 року. У особливо стислий термін було змінено структуру власності — з реєстру юридичних виключено кінцевого бенефіціарного власника компанії, а сам об'єкт переоформлено у власність державних банків. На думку компанії, ці зміни у реєстрі були здійснені за обставин, що потребують окремої правової оцінки.
Компанія констатувала, що процес стягнення активу викликає низку питань. Серед них: відсутність спроб використати механізми повного та гарантованого погашення боргу, паралельне існування арешту активу у межах кримінального провадження та суперечливі дії у державному реєстрі напередодні стягнення. На думку ТОВ «Три О», такий розвиток подій не відповідає інтересам держави.
Компанія вважала, що існували реальні механізми врегулювання, які дозволяли досягти фінансової, соціальної та економічної вигоди без конфліктів через співпрацю. На її думку, головне — уникнути ризиків та втрат державними банками, оскільки, на відміну від здійсненого стягнення на активи ТОВ «Три О», де банки отримали лише часткове задоволення своїх вимог, компанія пропонувала 100% виконання всіх зобов'язань із збереженням комплексу у власності банків.
Окреме занепокоєння викликало те, що в процедурі стягнення державними банками комплексу не було враховано інтересів інших кредиторів, зокрема держави в особі податкових органів.
Компанія запевнила, що у технічному процесі передачі управління активом вона не має наміру створювати жодних перешкод. Її головним пріоритетом є збереження робочих місць та професійної команди, яка створювала та розвивала об'єкт. Компанія зазначила, що ефективна робота цієї команди очевидна — комплекс залишається взірцем для всієї галузі.
Однак ТОВ «Три О» заявила, що, хоч і залишається відкритою до діалогу з кредиторами, надалі вживатиме всіх передбачених законом заходів для відновлення прав на актив. Компанія також констатувала, що в результаті подій, що відбулися, процедура превентивної реструктуризації фактично більше не може бути реалізована.