Партнер мера Одеси Геннадія Труханова та російський бізнесмен викупили гостиницю «Центральна» за вкрай низькою вартістю — 300 доларів за квадратний метр. Про те, як комунальна гостиниця стала «золотою жилою» для міської влади різних скликань, розповідає детальне розслідування.
21 вересня 2016 року Одеська міська рада прийняла рішення продати гостиницю «Центральна» її орендарю ТОВ «Одеський готель «Центральний». Серед засновників компанії виявилися особи, афільовані з мером Одеси та петербурзьким бізнесменом Ігором Акивісоном, інформує видання Пушкинська.net. У Департаменті комунальної власності Одеської міськради кореспондентові повідомили, що договір про продаж комунальної гостиниці «Центральна» між міськвиконкомом та покупцем був підписаний 28 грудня попереднього року. Сума угоди становила 40 млн 926 тис. 200 гривень або 300 доларів за 1 кв. м. Примітно, що всього за 150 метрів від готелю, який перейшов у приватну власність, продається будівля закинутого колишнього кінотеатру «Одеса» за 1000 доларів за кв. метр, розташування якого до того ж не таке вигідне, як у «Центрального».
Якщо брати до уваги приблизну ринкову вартість, то гостиниця площею 4972,7 кв. м, розташована в самому центрі міста, мала бути продана за 4 972 700 доларів або близько 129 млн 290 тис. 200 гривень. Однак у результаті спостерігається зовсім інша картина — будівля була реалізована більш ніж втричі дешевше, а міський бюджет недорахувався близько 90 млн гривень.
Як вдалося вигідно купити? У 2000 році Одеська міська рада прийняла положення «Про механізм відчуження об'єктів комунальної власності», у якому пункт 1.8 гласить: «Орендар має першочергове право викупу орендованого об'єкта». Насправді першочергове право орендаря на придбання орендованої комунальної власності є зручною схемою для відчуження нерухомості за заниженою вартістю. У Департаменті комунальної власності кореспондентові надали висновок експертної організації — ТОВ «Оціночна фірма «Абакус», яка згідно із законодавством здійснювала експертну оцінку гостиниці «Центральна» перед продажем. Для оцінки об'єкта використовувалися «затратний та дохідний методи».
Дохідний метод передбачає визначення можливих доходів від володіння оцінюваним об'єктом протягом певного періоду часу. Затратний підхід ґрунтується на визначенні суми витрат на відтворення або заміну об'єкта оцінки з коригуванням на суму його зносу та знецінення, іншими словами — «скільки зараз коштує побудувати таку будівлю з урахуванням її зносу». Базові показники, які на свій розсуд обирає експерт-оцінювач для розрахування вартості об'єкта нерухомості, можуть мати широкий діапазон і, як правило, оцінювач усно запитує свого клієнта, який підсумковий результат йому потрібен — менший чи більший. Цілком ймовірно, що за 11 років орендар міг провести дорогу ремонт гостиниці, що могло враховуватися при її продажу. Однак у Департаменті комунальної власності не змогли це підтвердити. «Відомостями про вкладені інвестиції ТОВ «Одеський готель «Центральний» у гостиницю «Центральна» департамент комунальної власності не розпоряджається», — заявили чиновники. Постійна комісія Одеської міськради з комунальної власності взагалі проігнорувала це питання, з чого сміливо робимо висновок, що ніхто жодних капітальних інвестицій не вкладав у «Центральну».
Депутат Одеської міськради Олексій Єремиця вважає, що збільшити можливий дохід від реалізації комунального майна можна шляхом проведення аукціонів. Жодна, навіть найбільш об'єктивна оцінка, не зможе врахувати ступінь конкуренції на ринку за ту чи іншу будівлю в центрі міста, де пропозицій про продаж будинків і земельних ділянок дуже мало. «Ефективне управління та використання комунальної власності, міської землі, міського простору — це їх використання з найбільшим надходженням коштів до бюджету, створення конкурентних та інвестиційних умов для людей і бізнесу. Проведення аукціонів — це один із найпростіших, доступних і перевірених історією способів вирішити кілька завдань: максимум коштів до бюджету, конкуренція та відсутність корупції!» — прокоментував Олексій Єремиця.
Схема «дійна корова» — як заробляли на оренді? Рішення про передачу комунальної гостиниці в оренду виникло 22 вересня 2005 року у тогочасного мера Одеси Едуарда Гурвиця. Своїм розпорядженням він передає на 49 років гостиницю спеціально створеному підприємству — ТОВ «Одеський готель «Центральний», засновниками якого стають пов'язані з банком «Південний» особи та організації. В аналітичній системі «YouControl» можна побачити, що структури АБ «Південний» вийшли зі складу засновників компанії в березні 2016 року, незадовго до прийняття одеськими депутатами рішення про продаж гостиниці. Нові власники компанії-орендаря згодом викупляють гостиницю. Формально у 2006 році в договорі про оренду приміщень гостиниці «Центральна» зазначили суму в 25 000 гривень, що на той момент становила 5000 доларів або 5 доларів за квадратний метр. Але навіть ці незначні гроші не довелося платити бізнесу, оскільки щороку Одеська міська рада надавала пільгу ТОВ «Одеський готель «Центральний» на оренду 4972,7 кв. м гостиниці у розмірі 1 гривні! Також Приморська райадміністрація у 2008 році розіграла два тендери на надання готельних послуг одеситам, які були переселені з аварійних будинків.
Переможцем став орендар гостиниці «Центральна», отримавши з міського бюджету 2 млн 73 тисячі 400 гривень або 410 тис. 574 доларів США за курсом національної валюти на момент проведення закупівлі. У наступні роки Одеська міська рада крім надання по суті безплатної оренди продовжувала виплачувати ТОВ «Одеський готель «Центральний» 5-6 млн гривень або приблизно 200 000 доларів за постійне проживання сімей з аварійного житлового фонду. На момент продажу гостиниці, як розповів депутат Одеської міськради Олексій Єремиця, у ній проживало понад 10 сімей. Проживання в гостинице завжди дорожче, ніж орендувати квартиру. Номери в «Центральній» коштують від 460 гривень до 1500 гривень на добу, відповідно, витрати на одну сім'ю становили від 13 000 тис. гривень до 45 000 гривень на місяць. Орендувати в довгостроковій оренді двокімнатну квартиру в хорошому стані можна за 6000 гривень на місяць або 72 тис. гривень (2500 доларів) на рік, що в цілому обходилося б бюджету Одеси не в 5-6 млн гривень щороку, а в 675 тисяч гривень (25 000 доларів) на 10 сімей!
Схема заробітку на комунальній гостинице виглядала так: береться в оренду ціла будівля в самому центрі міста за 5000 доларів, але до бюджету платиться щороку лише 1 гривня завдяки наданню пільг. Знову ж таки з міської казни отримуємо щороку сотні тисяч доларів на розміщення кількох сімей, переселених з аварійних будинків. Жодних витрат, крім оплати праці, комунальних платежів та податків. Рентабельність — чудова! Коли знаходиться покупець на гостиницю, за рахунок бюджетних коштів купуються чотири квартири для переселенців у бізнес-структурах, афільованих з міською владою. Нові квартири, у свою чергу, залишаються в комунальній власності. Сама гостиниця продається за ціною втричі меншою за ринкову. Ось так заробляються цілі статки на міському майні. «Спонсорувати з бюджету цю гостиницю далі було неприпустимо, але й продавати за такою ціною смішно, тим більше що факт реконструкції та поліпшень не встановлено», — вважає депутат Одеської міськради Анна Позднякова.
Хто є хто, або зв'язок з мером. Засновниками ТОВ «Одеський готель «Центральний» виступають Леонід Молдавський, він же — один з акціонерів ЧАО «Акціонерна радіотелевізійна компанія «Глас», та ТОВ «Крол». Директор — колишній працівник правоохоронних органів Геннадій Сандуленко. У свою чергу, телеканал «Глас» входить до медіа-групи мера Одеси Геннадія Труханова. Формально засновниками ТОВ «Крол» є Тетяна Могорян та Яна Сапелкіна. Директором у цьому підприємстві оформлений крупний російський бізнесмен Ігор Еммануїлович Акивісон. Незважаючи на те, що він займає скромну посаду директора, саме Ігор Акивісон є кінцевим бенефіціаром готельного бізнесу в Одесі. Син Ігора Акивісона Сергій володіє торговими марками «Моцарт Отель груп» та «Моцарт Отель» у Чехії. Сам Ігор Акивісон працює директором берлінського агентства з нерухомості. В Одесі, крім гостиниці «Центральна», Акивісони є власниками готельного комплексу «Одеса» та гостиниці «Моцарт». Остання розташована навпроти Одеського національного театру опери та балету. Вищезгадана Тетяна Могорян є одним із керівників ТОВ «П.А.Л.А.Д.А.» — власника готельного комплексу «Одеса» на Гагаринському плато, 5, кінцевим бенефіціаром якого також значиться Ігор Акивісон.
Крім того, Могорян числиться засновником ТОВ «Готель-Моцарт», а сам готель «Моцарт» на Ланжеронівській, 13 належить все тому ж Ігорові Акивісону через виробничо-комерційну фірму «Вікторія». Родичі Ігора Акивісона незабаром можуть стати власниками ще одного крупного готельного комплексу — «Аркадія» на вул. Генуезька, 24 площею 11 тис. кв. метрів. «Аркадія» знаходиться в іпотеці у російської компанії «Сокіл», засновниками якої виступають Сергій Ігоревич та Валерія Іванівна Акивісони. Якщо власник готелю ЧАО «Аркадія» не виплатить кредит до 2023 року, то він перейде у власність сім'ї Акивісонів, які будуть одними з найбільших готельєрів Одеси. У середовищі одеських депутатів, до речі, вважають, що Акивісон насправді посередник, який управляє готельним бізнесом, а кінцевого бенефіціара варто шукати серед давніх бізнес-партнерів Геннадія Труханова.
Трохи про історію будівлі. У середині ХІХ століття на вул. Преображенській, 40 був побудований дохідний дім Рафаловича з магазинами на першому поверсі. Автор проекту невідомий. У одеських путівниках за цією адресою зазначається книжковий магазин «Черкесова». На кінець ХІХ ст. будівля перебудовується під готель «Центральний». Рішенням виконкому Одеської обласної ради народних депутатів від 27.12.1991 № 580 об'єкт прийнято під охорону держави як пам'ятник градобудування та архітектури місцевого значення. Міністерство культури та туризму України у 2008 році внесло дім Рафаловича до Державного реєстру нерухомих пам'ятників України.