У столиці функціонує механізм, який дозволяє закріпити за приватними компаніями земельні ділянки, захоплені за часів мера Леоніда Черновецького. Схема спирається на автоматичне поновлення договорів оренди комунальних земель без голосування міської ради — процедура, яка передбачена законодавством, але виконується в Києві з грубими порушеннями.
Законодавча база для такого поновлення з'явилася навесні 2011 року. Договір оренди вважається автоматично поновленим на той самий строк, якщо одночасно виконуються три умови: орендар належно виконував обов'язки, продовжує користуватися ділянкою і міська рада протягом місяця після завершення строку не повідомила про заперечення. Сторони мають укласти додаткову угоду, яку від міської ради підписує міський голова.
Однак у Києві цей порядок не дотримувався роками. Оскільки рішення сесії ради не потрібне, всю відповідальність за незаконне поновлення несли б міський голова та керівництво Департаменту земельних ресурсів КМДА. У 2015 році київські чиновники запровадили новий механізм: поновлення договорів почало розглядатися постійною комісією з питань містобудування, архітектури та землекористування (земкомісія). Так виникло «колегіальне рішення», за яке, як показує практика, до відповідальності в Україні не притягують.
Відповідно до оновленого Порядку, що діє з 31 травня 2017 року, земкомісія розглядає документи Департаменту земресурсів та Висновок щодо можливості поновлення. Посадовці Департаменту почали складати Висновок так, щоб він виглядав як рішення комісії про поновлення договору. Таким чином відповідальність перемістилась з конкретних осіб КМДА на колегіальний орган. Усі додаткові угоди про поновлення, які підписує міський голова Віталій Кличко, посилаються на Висновок та витяг із протоколу комісії як на підставу.
Масштаб схеми значний. Лише 10 та 11 квітня понад 50 гектарів зелених зон, передані під житлову забудову за часів Черновецького, отримали «нове життя». Їхня нормативна вартість перевищує 700 мільйонів гривень, ринкова вартість у 2–3 рази вища. По цих землях існують численні висновки перевірок і судові рішення, які підтверджують грубі порушення орендарів.
Практичний приклад: земельна ділянка площею 1,69 гектара на вулиці Вільшанській, 2-б у Звіринецькому скверу. У 2006 році Київрада під керівництвом Черновецького передала цей схил в оренду на 10 років ТОВ «Інноваційна Будівельна Компанія» (ІБК). Засновниками компанії з Білої Церкви є Автанділ Хачідзе (24,9%), ТОВ «КУА «Капітал Інвест», ТОВ «Теомат» та кіпрські компанії «Гріффіт Лімітед» та «Прем Інвестментс Лімітед» (48%). Житловий комплекс «Печерський бастіон» на місці скверу — одна з забудов «Укогруп» Анатолія Войцехівського.
У 2013 році суд за позовом прокуратури визнав договір оренди недійсним. Київрада надала ділянці статус скверу, захистивши її від забудови. Це рішення витримало сім судових спроб його скасувати, включаючи два розгляди у Вищому адмінсуді та один у Вищому господарському суді. Однак у 2015 році судове рішення про недійсність скасували. ІБК звернулася до Вищого госпсуду з нововиявленими обставинами, стверджуючи, що прокуратура пропустила строк позовної давності. Суд встановив, що прокуратура перевіряла законність відведення ділянки у 2007 році, тому трирічний строк на позов сплив у 2010-му. У лютому 2016 року фірма знову отримала доступ до ділянки, але строк оренди закінчувався у грудні.
Порушення орендаря були численними: двічі створена аварійна ситуація на зсувонебезпечному схилі, порушені екологічні вимоги без дозвільних документів, проводилося самовільне будівництво (підтверджено судами), знищено межові знаки (встановлено Департаментом земресурсів), у період 2010–2011 років понад рік не сплачувалася орендна плата, не завершена забудова у передбачені строки. Крім того, за участю орендаря ділянка двічі використовувалася у шахрайських схемах.
У вересні 2016 року Київський апеляційний адміністративний суд скасував рішення про надання ділянці статусу скверу, вирішивши на восьмій спробі, що сквер незаконний, оскільки заважає орендарю будувати. Київрада подала касаційну скаргу, але за два роки жодного засідання не було призначено.
Перша спроба поновити оренду у жовтні 2016 року виявилася невдалою. Департамент земельних ресурсів підготував проект рішення Київради про поновлення договору, але комісія з питань торгівлі його відхилила, комісія з питань містобудування не підтримала, а комісія з питань дотримання законності доручила перевірити законність дій посадовців Департаменту.
У липні 2017 року у Київраді зареєстрували новий проект рішення про надання статусу скверу. Чиновники використали цю можливість для поновлення договору оренди без голосування у Київраді. Друга спроба вийшла вдалою за три «кроки».
Крок перший: у березні 2018 року Департамент земельних ресурсів направив до земкомісії Висновок для поновлення договору без підготовки проекту рішення ради. Крок другий: на засіданні Президії Київради 23 березня голова земкомісії Олександр Міщенко запропонував виключити проект рішення про надання статусу скверу з порядку денного засідання Київради, яке мало відбутися 12 квітня. Крок третій: 10 квітня постійна комісія з питань містобудування розглянула Висновок і постановила поновити ІБК договір оренди на 10 років для будівництва житлового комплексу, зобов'язавши Департамент підготувати додаткову угоду. Голова комісії Олександр Міщенко («Солідарність») внесли питання по Вільшанській, 2-б з голосу, не проголосивши повну назву проекту, а потім аналогічно поставили на голосування без обговорення. Усе зайняло 1,5 хвилини.
Під тиском громадськості ділянка на вулиці Вільшанській, 2-б таки отримала статус скверу 23 травня 2018 року, після рішення земкомісії. Віталій Кличко та Департамент земресурсів не стали укладати додаткову угоду про поновлення оренди, оскільки це порушило б рішення Київради. Без додаткової угоди не було й права оренди.
Однак 24 липня поновлення ділянки для ІБК відобразилося у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Підставами для реєстратора стали витяг з протоколу засідання комісії та висновок до кадастрової справи — не угода про поновлення, а робочі папери, які взагалі не передбачені законодавством.
Реєстраційну дію провела Оксана Коровайко, реєстратор київської філії комунального підприємства «Новоіванівське 3» з Одещини. Коровайко раніше працювала на посаді Держреєстратора в Мін'юсті та у КП «Спецжитлофонд», де проводилися перевірки її дій. Вона відома як реєстратор, що на підставі підроблених рішень севастопольського суду зареєструвала зміни у договори оренди в інтересах компаній із Держкорпорації «Укрбуд».
Це частина ширшої проблеми. З 28 акредитованих суб'єктів державної реєстрації у Києві 15 — це філії комунальних підприємств сільських рад з інших областей. Діяльність однієї з них — київської філії КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» з Одещини — фігурує у низці кримінальних проваджень щодо рейдерських захоплень та незаконних змін власників підприємств.
За законодавством, відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у встановленому порядку. Завдяки діям Коровайко, ІБК ще на 10 років стала орендарем ділянки на Вільшанській, 2-б. Щоб скасувати незаконну реєстрацію, Київрада чи КМДА мають звернутися до Антирейдерської комісії Мін'юсту або в суд. Але чи будуть вони це робити, враховуючи скільки зусиль витратили самі, щоб незаконно поновити цю оренду?