Історія забудови Рибальського півострова в Києві — це розповідь про те, як законодавчі перепони поступово розчиняються перед політичною волею. Проект, який не вдалося реалізувати за попередніх президентів, раптом набув реальних обрисів, коли головний орендар землі посів найвищу посаду в державі.
Землі Рибальського, де розташована «Кузня на Рибальському» (раніше ВАТ «Завод «Ленінська кузня»), офіційно призначені для складського та промислового використання. Це чітко зазначено в Генеральному плані Києва. Однак за останні роки статус цих земель змінився кардинально — тепер там дозволено будувати житлові комплекси, що обіцяє колосальні прибутки.
Перші спроби забудови півострова датуються 2005 роком, коли містобудівна рада розглядала прохання «Ленінської кузні». Тоді було поставлено дві умови: спочатку змінити Генеральний план, а по-друге — будувати лише офісно-адміністративні будівлі без житла. Проект московської фірми MSG бізнесмена Павла Фукса, який передбачав офісні будинки в нью-йоркському стилі, також не вийшов за межі планів через кризу 2008 року та той самий Генеральний план.
Схема реалізації
Для втілення мрії про забудову було застосовано те, що фахівці називають «схемою незаконного ДПТ». Детальний план території (ДПТ) уточнює положення Генплану щодо конкретної території, але його прийняття, яке суперечить Генплану, вимагає особливих умов. Суть схеми полягає в тому, щоб депутати «не помітили» цієї невідповідності.
30 липня 2015 року КМДА дозволила одній з фірм розробити ДПТ на всі 130 гектарів Рибальського. Договір підписав заступник директора Департаменту містобудування Андрій Вавриш, чиновник із досвідом роботи за часів Януковича. Цікаво, що розробник ДПТ отримав право планувати забудову не лише своєї ділянки, але й усіх сусідніх земель.
Перша спроба затвердження ДПТ на сесії Київради 28 липня 2016 року не набрала достатньої кількості голосів. Однак 29 вересня того ж року голосування пройшло успішно завдяки голосам фракцій «Солідарність» та «Єдність». Запитання про відповідність Генеральному плану було розглянуто побіжно — розробники запевнили, що все в порядку, і це задовольнило депутатів.
Судові перипетії
Народний депутат Юрій Левченко подав позов до Окружного адмінсуду Києва, посилаючись на невідповідність Генплану та відсутність громадських слухань. Суддя В. Келеберда скасував рішення сесії. Однак апеляційна колегія (К. Бабенко, В. Кузьменко, А. Степанюк) 3 квітня 2018 року скасувала це рішення.
Дата апеляційного засідання виявилася промовистою. За дев'ять днів до цього, 9 березня, депутата Левченка побили будівельні тітушки під час конфлікту, і він потрапив до лікарні на кілька тижнів. Позивач просив перенести засідання, але суд вирішив розглянути справу без його участі.
Апеляційна колегія обґрунтувала своє рішення тим, що в Генеральному плані частина земель Рибальського названа «поліфункціональною територією». Суд вирішив, що це слово охоплює всі види забудови, включаючи житлові будинки, хоча в Генплані чітко розрізняються складські, промислові та поліфункціональні території. Верховний суд під проводом Я. Берназюка (М. Гриців, Н. Коваленко) підтримав апеляцію з тими ж аргументами. Депутата Левченка на засідання Верховного суду також не викликали.
Бенефіціари схеми
Усі землі Рибальського залишаються комунальною власністю. Однак тепер там з'являтимуться будинки, а забудовники отримуватимуть прибутки.
Найбільші бонуси отримають менеджери Петра Порошенка, який передав свої бізнеси в управління. На карті ДПТ цифрою 1 позначені землі «Кузні на Рибальському» та «5-го елемента» (спортивно-оздоровчого комплексу «Монітор»). За розрахунками, якщо будувати все самостійно та продавати квартири, прибуток складе близько 535 мільйонів доларів (400 від квартир та 135 від нежитлової площі). Якщо віддати землю в обмін на 12–15% побудованих квартир, прибуток становитиме 160–200 мільйонів доларів. При продажу землі за готівку прибуток оцінюється в 80–100 мільйонів доларів.
Другий за значимістю бенефіціар — група бізнесменів, пов'язаних із ЖК «Рибальський». «Київський річковий порт» Бродського-Шуфрича віддав свою землю (4,5 гектара) в суборенду ТОВ «Ріверсайд Девелопмент». Та компанія об'єднала свою ділянку із землями (3,5 гектара) ТОВ «Комплекс Рибальський» і розпочала будівництво житлового комплексу. Квартири вже продаються.
«Ріверсайд Девелопмент» має засновників з Панами та Белізу — «Тревор Бізнес С.А.» та «Рокбері Інвест Інк.». Директором фірми значиться Андрій Вавриш — той самий чиновник, який підписав договір про розробку ДПТ. Вавриш також є генеральним директором SAGA Development (раніше Riverside Development), яка разом із Perfect Group розробляє ЖК «Рибальський». Таким чином, Вавриш фактично підписав договір сам з собою.
Perfect Group раніше засвітився у скандальному будівництві «Чарівне місто» на землях Міноборони разом з «Укрбудом». ТОВ «Комплекс Рибальський» належить Андрію Кулику, Дмитру Просіну та Марині Луценко.
Третій великий бенефіціар — Павло Фукс, якому належить 5 гектарів. Десять років тому він намагався забудувати Рибальський офісними будівлями. З того часу його статус змінився — він отримував газові родовища без конкурсів, реалізував двомільярдний кредит Київського метрополітену та здійснював інші вигідні операції.
У 2015 році компанія Фукса «Інтербуд Груп» придбала цехи на Рибальському заради землі під ними. Потім подала позов до міської влади, стверджуючи, що будівлі постраждали під час будівництва Подільського моста. Суд задовольнив позов, хоча останні роботи на мосту проводилися в 2014 році. Міська скарбниця спорожніла на 80 мільйонів гривень. Тепер ці цехи знесуть, і на їх місці виростуть висотки.
Реальні масштаби забудови
Дані ДПТ передбачають 326 квартир на двох будинках ЖК «Рибальський» з площею 37,9 тисячі квадратних метрів. Однак експертиза двох будинків, які вже будуються, показує 666 квартир площею 45,7 тисячи квадратних метрів. Це означає, що на Рибальському житиме набагато більше людей, ніж обіцяно (21 тисяча осіб), і житимуть вони не в елітних будинках.
Озеленення забудованого півострова буде втричі нижче норми. Недобір пояснюється пішою доступністю Труханового острова.
Питання про Тігіпко
Повідомлення про те, що Сергій Тігіпко домовився про купівлю «Кузні», викликало значний резонанс. Однак це можна розглядати спокійніше, якщо розрахувати потенційні прибутки.
Кошторисна вартість будівництва в Києві становить близько 13 тисяч гривень за квадратний метр. Квартири в ЖК «Рибальський» продають по 30–37 тисяч гривень залежно від стадії готовності. Прибуток становить 17–24 тисячі гривень за метр, або мінімум 600 доларів.
Якщо Тігіпко віддасть 100 мільйонів доларів за «Кузню», менеджери Порошенка залишатимуться в прибутку — проект буде реалізований за третім сценарієм. Однак якщо сума буде символічною (2–5 мільйонів доларів), це означатиме, що Тігіпко служить ширмою для прикриття незаконної забудови та ліквідації оборонного підприємства. Жоден менеджер не продасть за два те, що коштує сто.
Відповідальність та висновки
Ні менеджерів Порошенка, ні його самого неможливо прямо звинуватити в цій історії. ДПТ розробляла не «Кузня», а фірма Вавриша. Депутати Київради голосували самостійно. Суди двічі утвердили рішення. Просто пощастило.
Одна важлива деталь залишилася поза увагою: куди будуть переносити ГУР Міноборони, яке також розташоване на Рибальському. На запит редакції розвідники відповіли, що про можливу передислокацію їм невідомо. Можливо, їм пощастить більше. У президентському гаслі «Армія» стоїть на першому місці, але слів «Земля» та «Гроші» там немає.