Андрій Вавриш, забудовник і колишній чиновник, звернувся до редакції через соціальні мережі з проханням уточнити інформацію про його проект на Подолі. Він посилався на нові державні будівельні норми, намагаючись спростувати попередній матеріал про забудову 13 гектарів берегової лінії. Однак аналіз документів показує, що його аргументація грунтується на нормах, які ще не набули чинності для цієї території.
Нова схема, на яку посилається забудовник
Минулого року набув чинності ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій». Цей документ запровадив поняття «території багатофункціонального використання» та «багатофункціональних громадських центрів». Для забудовників це означало можливість розбавляти громадську забудову житловими будинками, називаючи комплекс багатофункціональним.
Новий норматив дійсно дозволяє варіювати частку громадської забудови в межах від 70% до 15%. Проте цей документ чітко встановлює у пункті 6.2.4, що склад функціональних елементів громадських центрів визначається у містобудівній документації регіонального та місцевого рівня. Іншими словами, схема розроблена для майбутніх генпланів міст, а не для поточних проектів.
ДБН вступив в силу 1 жовтня 2019 року. Щоб застосувати його норми до будівництва на Подолі, спочатку мають бути затверджені нові містобудівні документи – Генплан, зонінг або детальний план території, де відповідні ділянки будуть позначені як багатофункціональні. Така документація повинна пройти громадські слухання та обговорення.
Чинний Генплан і його обмеження
Діючий Генплан Києва визначає функціональне призначення територій за Основною схемою. На цій схемі немає жодних «поліфункціональних» або «багатофункціональних» територій, оскільки такі категорії не існували в нормативній базі до введення нового ДБН.
Допоміжна схема Планувальної структури, виконана дрібним масштабом, показує лише грубий поділ на житлові райони, виробничо-промислові зони та природні комплекси. Там, де ці складові переплелися, райони позначені як поліфункціональні. Однак ця схема не визначає функціональне призначення території і не може служити основою для забудови, якщо ігнорувати Основну схему.
Діючий ДБН Б.1.1-15-2012 «Склад та зміст генерального плану населеного пункту», за яким розробляється новий Генплан Києва, все ще вимагає встановлення окремих чітко визначених функціональних зон. У чинному Генплані всі зони відокремлені одна від іншої, і в зоні громадських будівель та споруд не передбачено будівництво житлових будинків.
Містобудівні умови та реальні плани
Містобудівні умови та обмеження, видані 22 січня, визначають територію на Набережно-Хрещатицькій як зону громадських будівель та споруд. Чиновники не дозволили прямо будувати житло на цій ділянці. Більшу частину 13 гектарів мають зайняти житлові будинки.
Цілком ймовірно, що розрахунок забудовників полягає в тому, щоб будувати житло під виглядом «багатофункціонального комплексу» з апартаментами, а потім легалізувати це незаконне житлове будівництво через прийняття нової містобудівної документації. Це може бути новий Генплан міста або детальний план території, який передбачить житлові будинки там, де їх бути не може.
Детальний план території у цьому випадку має особливу історію. Розробку потрібного ДПТ замовив сам Вавриш 30 липня 2015 року, коли займав посаду заступника керівника Департаменту містобудування та архітектури КМДА. Договір він уклав з компаніями, пов'язаними з ним: розробником став ТОВ «Терра Проджект», а інвестором – компанія Дмитра Овсія, старого партнера Вавриша. Овсій особисто підписав договір як директор компанії-інвестора.
Прецедент на Нивках
Подібну схему Вавриш уже застосував на ЖК «SAN FRANCISCO Creative House» на Нивках. Там з порушенням Генплану почали будувати житловий комплекс, називаючи квартири апартаментами. Паралельно розроблявся детальний план території, який змінював функціональне призначення ділянки з порушенням Генплану.
Міська влада та ДАБІ знали про незаконність забудови, але не перешкоджали їй, оскільки питання легалізації вже було вирішене. Київрада під керівництвом Кличка протягнула незаконний ДПТ без врахування зауважень громадськості. На основі цього плану незаконні забудови отримали новий пакет документів і стали «узаконеними».
Майбутні наслідки
Історія про нові ДБНи – це розповідь для соціальних мереж. У реальності будуть використані інші механізми легалізації. Однак історія з ДБН матиме й своє продовження. Коли в недалекому майбутньому на нових генпланах українських міст території громадської забудови замінять на «багатофункціональні», мешканці швидко відчують, як невеликий документ рядового міністерства може змінити їхнє життя.