На території Національного комплексу «Експоцентр України» розгорнулася судова суперечка щодо земельних прав. Приватне підприємство «Віді-Мистецтво» через рішення суду отримало право безстроково і безкоштовно користуватися ділянкою площею 1,02 га на вул. Академіка Глушкова, 1 у Києві. 21 жовтня офіційна сторінка «Експоцентру» повідомила про рейдерське захоплення території та автомобільної дороги. Компанія це заперечує.
Історія будівлі та її власності
На території ВДНГ з 1958 року стоїть будівля колишнього ресторану (кафе) «Весна». У 1991 році вона перейшла у комунальну власність, а згодом столичні чиновники її продали. За даними журналістів, у 2008 році група VIDI придбала цю будівлю у фізособи за 5,27 млн доларів США. З 2014 року будівля оформлена на ПП «Віді-Мистецтво», одне з підприємств групи.
Попередні спроби домовитися
У травні 2019 року «Віді-Мистецтво» звернулося до «Експоцентру» з пропозицією укласти договір особистого земельного сервітуту на ділянку для експлуатації, контролю та нагляду за будівлею. Національний комплекс відмовив, посилаючись на те, що в Земельному кодексі такого виду сервітуту не існує. Компанія звернулася ще двічі з тим самим проханням, але знову отримала відмову. Тоді «Віді-Мистецтво» подало позов до суду.
Судове рішення
6 серпня Господарський суд м. Києва задовольнив позов. Суд визнав погодженою «Експоцентром» технічну документацію щодо встановлення меж ділянки та визнав укладеним договір особистого земельного сервітуту. За цим договором ПП «Віді-Мистецтво» отримує безкоштовно і безстроково ділянку 1,02 га, яку може огородити стовпчиками і знаками, та проводити на ній діяльність, визначену у своєму статуті.
Ділянка складається з двох частин: дороги від КПП зі сторони Голосіївського проспекту (0,62 га) та ділянки під будівлею і поруч з нею (0,39 га). Передача фірмі 0,39 га викликає питання, оскільки ця площа втричі перевищує площу ділянки під будівлею ПП і фактично замінює собою платну й обмежену в часі оренду.
Права та обов'язки за договором
Договір встановлює обмежені права для «Експоцентру» щодо користування ділянкою. Національний комплекс отримує право лише відвідувати ділянку з метою контролю та вимагати відшкодування можливих збитків і компенсації податку. Однак сума цього податку незначна (до 1 тис. грн), оскільки для закладів культурно-просвітницького обслуговування та установ зі статусом національних існують пільги у сплаті земельного податку.
Водночас «Експоцентр» зобов'язаний не перешкоджати використанню ділянки, не створювати обмежень і не втручатися в господарську діяльність підприємства. Він також зобов'язаний не дозволяти третім особам вчиняти дії, що можуть пошкодити будівлю або перешкодити її експлуатації, тобто фактично забезпечити охорону приватного майна за свій рахунок.
Для «Віді-Мистецтва» прописано право вимагати усунення перешкод у користуванні ділянкою, використовувати її для експлуатації і перебудови будівлі, використовувати всі ворота на ділянці. У компанії повідомили, що наразі відсутні плани з перебудови. Договір також дозволяє встановлювати і обслуговувати топографічні стовпчики та попереджувальні знаки для позначення меж ділянки.
Особливо важливим є право вступати на земельну ділянку «Експоцентру» для доступу до ділянки під сервітутом пішки, на транспортному засобі, техніці в розумних межах для господарського використання, експлуатації, обслуговування, перебудови та ремонту будівлі. Це право саме по собі встановлює окремий сервітут на всю земельну ділянку «Експоцентру» площею 285 га.
Обґрунтування площі
Площа ділянки визначена експертизою Київського науково-дослідного інституту судових експертиз, яку прийняв до уваги суд. У експертизі обґрунтовано, що дорога площею 0,62 га — це найкоротший автомобільний шлях (712 м) до будівлі з двох існуючих. Другий маршрут зі сторони вул. Академіка Заболотного довший — 1,89 км.
Однак залишається незрозумілим, чому для обслуговування будівлі компанії передається 0,39 га, у той час як площа під будівлею втричі менша. У 2017 році на озеленені території «Експоцентру» поруч із будівлею «Віді-Мистецтво» встановило дві гойдалки, карусель і гірку для малюків. У компанії розповіли, що у 2019 році працівники ВДНГ після інвентаризації демонтували це обладнання. Однак його встановили назад, а в лютому 2020 року «Віді-Мистецтво» і «Експоцентр» уклали договір оренди цих гойдалок — Національний комплекс орендує їх за 1,2 грн на місяць. Встановлення ігрового обладнання виглядає як підстава для подальшого обґрунтування користування озеленою територією.
Питання щодо вибору сервітуту
Земельний сервітут надає особі право на користування чужою ділянкою. Зазвичай це право проїзду, проходу, прогону худоби, прокладання комунікацій, водопроводу, складування будівельних матеріалів для ремонту. Важливо, що сервітут не може бути альтернативою оренді й встановлюється у виняткових випадках, коли задовольнити інтереси особи неможливо іншим способом.
Логічним було б, якби компанія вимагала укладення договору сервітуту на користування дорогою, а для обслуговування будівлі добивалася б договору оренди. При цьому сервітут варто було б вимагати, якби представники компанії не могли користуватися і обслуговувати свою будівлю без обтяження ділянки сервітутом.
Компанія повідомила, що з 2009 року до грудня 2019 року постійно звертався до «Експоцентру» з проханням надати згоду на оформлення права користування частиною ділянки на будь-яких умовах, зокрема оренди та сервітуту. «Наші підприємства постійно отримували відмову. Саме цим мотивовано рішення ПП «Віді-Мистецтво» звернутися з цього питання до суду», — зазначили у компанії.
У своєму поясненні вибору сервітуту компанія зазначила, що спочатку просила у НК «Експоцентр України» згоду на оренду, як передбачено ст. 120 Земельного кодексу України. Однак, враховуючи негативний досвід спілкування з керівництвом, компанія зрозуміла, що варіант оренди земельної ділянки під будівлею не вирішує питання проїзду та проходу до будівлі. У зв'язку з цим найбільш доцільним способом землекористування вважався земельний сервітут.
Компанія надала копії листів-звернень, з яких видно, що «Віді-Мистецтво» просило вилучити ділянку 0,4 га із земель держвласності, посилаючись на ст. 120 Земельного кодексу, відповідно до якої до особи, яка придбала будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вона розміщується. Згодом компанія просила встановити земельний сервітут на ці ж 0,4 га, які надалі збільшилися до 1,02 га. Вимоги розширити сервітут на дорогу для доїзду до будівлі додалися пізніше.
У своїх відмовах щодо встановлення сервітуту «Експоцентр» зазначав, що підприємство нічим не підтвердило неможливість користуватися будівлею без сервітуту, необґрунтовано визначило площу ділянки, а також про відсутність такого виду сервітуту як «для здійснення експлуатації, контролю та нагляду за будівлею». «Експоцентр» вважає договір сервітуту фактично удаваним правочином, оскільки він приховує договір оренди. До слова, суд жодним чином не прокоментував це твердження.
Можливі наслідки
Згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на території ВДНГ існує ще чотири будівлі загальною площею 4 тис кв м, які перебувають у приватній власності. У разі якщо ПП «Віді-Мистецтво» через суд отримає договір особистого земельного сервітуту, який надає право користуватися понад гектаром території «Експоцентру» безстроково і безкоштовно, то таким же шляхом можуть піти власники інших приміщень.
4 листопада Північний апеляційний господарський суд розглядатиме апеляційні скарги «Експоцентру» і Державного управління справами на рішення Господарського суду м. Києва, який задовольнив позов ПП «Віді-Мистецтво» та визнав погодженою технічну документацію щодо встановлення меж ділянки і визнав укладеним договір особистого земельного сервітуту.