Житлово-офісний комплекс на вул. Нижній Вал, 27-29 у Києві перебуває в центрі судової тяганини, яка розтягнулася на сім років. Розв'язка може наступити вже цього року: наприкінці січня заплановані засідання у двох ключових процесах, від результатів яких залежить доля будинку.
Два судові розгляди, які визначать майбутнє
21 січня Верховний Суд має вирішити, чи закривати справу про знесення верхніх поверхів комплексу. Паралельно, 26 січня апеляційна інстанція розглядатиме питання про видачу Держархбудінспекцією сертифіката про готовність об'єкта до експлуатації. Друге рішення набуде чинності одразу після винесення.
Позов Київради щодо самочинно збудованих верхніх поверхів розглядається з 2014 року. Наприкінці 2019 року суд першої інстанції постановив знести чотири поверхи. Однак апеляційний суд, не розглядаючи справу по суті, скасував це рішення та закрив справу, посилаючись на те, що вона має адміністративний, а не господарський характер. Верховний Суд повернув справу в апеляцію, але у жовтні 2020 року апеляційний суд повторив своє рішення, закривши справу як негосподарську.
При цьому апеляція скасувала заходи, які суд вживав з 2015 року: заборону ДАБІ видавати документ про готовність об'єкта та реєструвати право власності на квартири й приміщення. Якщо Верховний Суд 21 січня не поверне справу на розгляд, Київраді доведеться розпочати новий процес у місцевому загальному суді.
Окружний адмінсуд Києва у листопаді 2020 року зобов'язав ДАБІ видати необхідні документи, однак рішення оскаржене в апеляції. Саме цей розгляд відбудеться 26 січня. Водночас, за даними майнового й судового реєстрів, забудовник та його інвестори вже реєструють право власності на квартири й приміщення, а також продають квартири на верхніх поверхах, які можуть бути знесені.
Проблеми з проектом та дозволами
Об'єкт на вул. Нижній Вал не відповідає Генплану Києва. Допустима висота у Центральній планувальній зоні становить 27 метрів (до 9 поверхів), однак збудована будівля перевищує цей ліміт. За Генпланом, ділянка площею 0,35 га призначена для громадських будівель та споруд, де будівництво житла заборонено. Тут можна було будувати бібліотеку, офіси чи баню, але не квартири.
У 2005 році ТОВ «Пателі Лізинг» отримало цю ділянку в оренду. У 2007 році КМДА видала вихідні дані для розроблення проекту, який у 2009 році отримав позитивний висновок держекспертизи. Проект передбачав 9-поверховий комплекс з офісами, кафе та рестораном. Конкретно: 8 надземних поверхів, 1 підземний, загальна площа 17227 кв. м, з них офісних приміщень 15059,4 кв. м, кафе 232,6 кв. м, ресторану 300 кв. м, квартир 66 кв. м, технічних приміщень 1569 кв. м.
28 листопада 2012 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Києві видала ТОВ «Пателі Лізинг» дозвіл на будівництво саме цієї 8-поверхівки. Але 4 червня 2013 року Держархбудінспекція України зареєструвала зміну даних у дозволі, відповідно до якої передбачалося будівництво 12-поверхової будівлі. Забудовник стверджує, що порушень не було, однак є низка питань.
Коригування проекту, внаслідок якого кількість поверхів зросла до 12, відбулося без отримання нових містобудівних умов та обмежень. Попередні вихідні дані від 2007 року втратили силу у 2010 році, і їх термін дії не продовжувався. У 2015 році Мінкульт скасував погодження коригування проекту, видане у 2011 році, враховуючи невідповідність поверховості будівлі Генплану.
На час отримання дозволу на будівництво 28 листопада 2012 року забудовник уже мав держекспертизу відкоригованого проекту (на 12 поверхів), видану у травні 2012 року. Однак дозвіл він отримав на 8-поверхівку, що відповідала вихідним даним, Генплану й мала код 1220 (офіси).
Будівництво 12-поверхової будівлі стало можливим завдяки повідомленню про зміну даних у дозволі, зареєстрованому 28 листопада 2012 року. На той момент ДАБІ України не мала права реєструвати таке повідомлення, оскільки таким шляхом можна було повідомити лише про зміну відповідальних осіб за нагляд, але не про коригування проекту. Крім того, повідомляти потрібно було органу, який видав дозвіл (Інспекції ДАБК у Києві, а не ДАБІ України).
Навіть після повідомлення про зміни на вул. Нижній Вал, 27-29 передбачалося будівництво офісного центру з готелем та апартаментами, а не житлового будинку з квартирами. Інвестори купували апартаменти, про що свідчать інвестиційні договори, які заборонено використовувати при інвестуванні у будівництво житла.
Реєстрація прав власності та сумнівні персонажі
У 2014 році будинок збудували, але в експлуатацію ввести не змогли через судовий позов Київради. Поки тривала судова тяганина, забудовник та інвестори почали реєструвати права власності на квартири. Найбільш активно це робили у 2018 та 2019 роках, з явними порушеннями, оскільки за законом неможливо реєструвати права власності на приміщення в будинку, не зданому в експлуатацію. До того ж, у певні періоди 2015-2020 років діяла ухвала про заборону реєстраційних дій по цьому об'єкту.
Реєстрації проводили відомі в Києві персонажі. Нотаріус Ольга Ангеловська фігурує на сайті «Судова влада» як обвинувачена у справі щодо крадіжки дорогої нерухомості. Реєстратор Іван Подоляка засвітився в низці кримінальних проваджень; коли редакція зателефонувала в реєстраційне КП, де він працював, дізналася, що Подоляка «пішов у відпустку і з неї не повернувся». Нотаріуса Олега Щура (змінював прізвище на Нотари) позбавили нотаріального свідоцтва у 2020 році як «чорного» нотаріуса.
Пізніше інвестори почали заставляти майно одне одному в іпотеку. У квітні 2020 року Київрада подала скаргу в Антирейдерську колегію Мін'юсту на реєстрації за 2017-2019 роки. За цей період компанії, пов'язані з забудовником, та 125 фізичних осіб стали власниками незавершеного будівництва 94% готовності, 83 приміщень, 154 квартир та 7 гаражів.
Скарга лежала без розгляду 2,5 місяці. Лише 14 липня 2020 року її заслухали на засіданні, яке головувала заступник міністра Ольга Оніщук. 20 липня 2020 року колегія відмовила в задоволенні скарги через пропущені строки.
Остаточну оцінку законності цього будівництва має дати суд. З жовтня 2020 року редакція намагалася сконтактувати з забудовником ТОВ «Пателі Лізинг» та його юристами. У жовтні отримала відмову, посилаючись на хворобу співвласниці Федори Пателі. У листопаді повідомили, що забудовниця ще хворіє, а без неї ніхто спілкуватися не буде.