Парадокс українського реєстраційного контролю полягає в тому, що рейдерство, здійснене через нотаріуса, залишається поза межами компетенції органу, покликаного його запобігати. Історія киянки Юлії Лобунець ілюструє цю прогалину в системі захисту прав власності.
У липні 2009 року Лобунець придбала для свого ФОП майже 4 гектари землі під базу-склад на території Шпитьківської сільради Києво-Святошинського району Київської області. Ділянка з кадастровим номером 3222488200:06:006:0120 була внесена до Державного реєстру речових прав у 2018 році. Власниця не продавала землю, не видавала довіреностей на відчуження та не передавала правовстановлюючих документів.
Проте 11 лютого 2020 року Лобунець дізналася, що її земля виставлена на продаж в інтернеті. Перевірка реєстру показала: власницею ділянки стала інша особа на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого столичним нотаріусом. Розслідування, проведене адвокатом Артемом Юзефовичем та Києво-Святошинським відділом поліції, встановило механізм крадіжки.
З підробленими документами
10 вересня 2019 року від імені Лобунець була укладена угода про продаж землі чоловіку 1997 року народження Максиму Руднєву. При цьому використали паспорт із фото іншої людини, неіснуючий ідентифікаційний номер та підроблені підписи. Дві почеркознавчі експертизи підтвердили підробку. Квитанції про сплату податків також виявилися фальшивими.
Договір посвідчувала нотаріус Тетяна Змисловська. У лютому 2020 року Міністерство юстиції позбавило її нотаріального свідоцтва. Змисловська раніше фігурувала в матеріалах про квартирні афери, пов'язані з Анатолієм Остапенком. Крім посвідчення договору, вона й внесла право власності Руднєва до реєстру речових прав.
Згідно з оцінкою, земля коштувала 10 мільйонів гривень, але Лобунець ніби-то продала її за 1 мільйон. Руднєв, заробітчанин із Сумської області, відмовився спілкуватися з адвокатом потерпілої, а його телефон згодом став недоступним.
7 лютого 2020 року Руднєв перепродав землю за 8,4 мільйона гривень Людмилі Горбатюк із Києва. Горбатюк знайшла ділянку через знайомих, документи виглядали справжніми. Цей договір посвідчив нотаріус Вадим Рогач, який також зареєстрував право власності в реєстрі. Рогач, як і Змисловська, згадувався в матеріалах про квартирні афери. Один потерпілий стверджував, що договір його квартири реєстрував не сам Рогач, а заробітчанин, який видавав себе за нотаріуса.
Адвокат Лобунець припускає, що дії Рогача свідчать про його участь у незаконному позбавленні землі. У договорі, посвідченому Рогачем, фігурує та сама експертна оцінка, що й у фейковому договорі між Лобунець та Руднєвим. Однак такий документ не використовується двічі, а його замовником може бути лише власник ділянки, яким на момент нотаріальної дії був уже Руднєв. Рогач відмовився коментувати цю історію.
Почему Антирейдерська колегія не допомогла
На початку травня 2020 року Лобунець подала скаргу до Антирейдерської колегії Міністерства юстиції. Наприкінці червня 2020 року колегія під головуванням Дмитра Кирилюка (колишнього нотаріуса) відмовила в задоволенні скарги. Більше того, дії нотаріусів назвали «прийнятими відповідно до законодавства».
Це рішення ґрунтується на розмежуванні компетенції. Антирейдерська колегія, створена 2016 року, розглядає скарги лише на реєстраційні дії, а не на нотаріальні. З 2015 року нотаріуси можуть вчиняти обидва типи дій, але колегія не оцінює нотаріальні дії на предмет незаконності.
Заступник міністра з реєстраційних питань Ольга Оніщук пояснює логіку такого підходу: нотаріально посвідчений правочин визнається державою в момент посвідчення. Якщо інвестор заплатив мільйон за завод і отримав договір, держава не може потім скасувати його права через скаргу на колегії. Про незаконність нотаріальної дії слід звертатися до суду.
Оніщук також уточнює, що Офіс протидії рейдерству протидіє рейдерству лише в державних реєстрах. Описаний кейс належить до компетенції Національної поліції, оскільки це шахрайство. Реєстраційна дія в даному випадку вчинена відповідно до законодавства.
Віктор Дубовик, очільник Офісу протидії рейдерству, розповідає, що були випадки, коли колегія скасовувала реєстраційні дії на підставі нотаріально посвідчених правочинів. Але такі рішення не встояли в судах. Суди посилалися на статтю 215 Цивільного кодексу України, яка передбачає, що визнання правочину недійсним здійснюється судом. Колегія таких повноважень не має. Суди назвали рішення колегії «свавільними як за процедурою, так і за підставами».
Нові схеми рейдерства
З часом кваліфіковані рейдери зрозуміли, що в Міністерстві юстиції ніколи не скасовують реєстраційних дій, вчинених на підставі нотаріальних правочинів. Вони почали активно цим користуватися, закриваючи «чорні» реєстрації нотаріально засвідченими правочинами, не переймаючись, що колегія такі дії скасує.
Це призвело до парадоксальної ситуації: рейдерство є, нотаріус, через якого його вчинили, теж є, але колегія на це не реагує. Адвокати власників украдених активів зрозуміли цю прогалину. Тепер вони не витрачають час на звернення до колегії, якщо вчиняється «чорна» нотаріальна дія та «біла» реєстраційна дія. Замість цього вони йдуть до суду та правоохоронців.
Цей шлях набагато довший. У кримінальному провадженні №12020110200000836, ініційованому Лобунець, досі немає підозрюваних. Цивільна судова справа проходить лише першу інстанцію, і з липня 2020 року розгляд по суті навіть не розпочався.
Однак суди та правоохоронці залишаються певнішим шляхом. Там є шанс, що рейдерство, вчинене за допомогою нотаріуса, буде кваліфіковано статтею Кримінального кодексу, а не, як це робить Антирейдерська колегія за замовчуванням, дією, вчиненою відповідно до законодавства.