У центрі Харкова зводиться елітна багатоповерхівка під брендом Turkish Development. На перший погляд, це проект турецьких девелоперів, які обіцяють якість, інновації та сучасний підхід до будівництва. Насправді ж за престижною вивіскою приховується традиційна українська схема, яка дозволила забудовнику обійти стандартні процедури й норми безпеки.
ЖК "Магістр" на вулиці Коломенська, 4 став предметом розслідування журналістів. На місці невеликого старого будинку на ділянці площею 8 соток нині височить 17-поверхівка з квартирами вартістю до 1300 доларів за квадратний метр. Трансформація відбулася через низку юридичних маніпуляцій.
Початок схеми
У 2018 році земельну ділянку відвели харківцю Володимиру Письменному, власнику ломбарду "Надія". Цільове призначення змінили на "будівництво та експлуатацію гуртожитку". Влітку 2019 року земля перейшла до ТОВ "Інвестбуд-2019", яке спочатку було записане на Письменного, а потім переписане на Сергія Черноморця. Черноморець став співвласником ТОВ "Туркіш девелопмент" разом із турком Угуралом Рамазаном та харківцем Костянтином Альперовичем.
26 вересня 2019 року "Інвестбуд-2019" отримав Містобудівні умови та обмеження для будівництва гуртожитку. Навесні 2020 року було зареєстровано повідомлення про початок підготовчих робіт. Замовником виступила "Інвестбуд", виконавцем — турецька компанія ТОВ "А.С.К. ІНСААТ", засновником якої був один із турецьких партнерів Черноморця.
Літом 2020 року харківська поліція намагалася накласти арешт на будівництво в рамках кримінального провадження за можливе самоуправство забудовника. Слідчі вказували на низку порушень, але справа заглухла. Будівництво продовжилося.
Реконструкція замість будівництва
У вересні 2020 року на Коломенській почали реєструвати зовсім інший тип робіт — реконструкцію квартир. Замість гуртожитку документи почали описувати 9 квартир загальною площею 276 квадратних метрів на "4-му та влаштованому в просторі 4-го 5-му поверхах". За три тижні роботи завершено, зареєстрована Декларація про готовність до експлуатації.
Паралельно провели аналогічну реконструкцію квартири №9, яка перетворилася на 8 квартир площею 266 квадратних метрів на тому ж дивному "четверто-п'ятому" поверсі. Разом — 15 квартир на поверх, що відповідає типовому плануванню ЖК "Магістр".
Генеральним підрядником в обох "реконструкціях" значився Черноморець із ТОВ "Туркіш Девелопмент". Далі схема повторювалася: реконструкція квартир №16 і №30 дарувала забудовнику "влаштований у просторі 5-го 6-й поверх", реконструкція квартир №31 і №45 — "влаштований у просторі 6-го 7-й поверх". Так будинок виростав на один поверх за кожні дві реконструкції.
Перші 4 поверхи найвірогідніше збудували під виглядом гуртожитку, наступні 6 поверхів — під виглядом реконструкції квартир. Як збудували решту 7 поверхів, залишається невідомим, оскільки жодних документів про надбудову вище 10-го поверху досі не оприлюднено. При цьому будинок планують ввести в експлуатацію восени, а більшість квартир уже продані.
Порушення норм безпеки
Георгій Могильний, експерт у сфері містобудування, який понад 5 років висвітлює незаконні схеми забудови, називає будівництво на Коломенській "махінацією", яка навряд могла відбутися без прикриття чиновників Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.
Багатоповерхівка має клас відповідальності не менше СС2, що передбачає довгу процедуру: отримання МОУ на будівництво багатоквартирного житлового будинку, розробку проекту, експертизу та дозвіл на будівництво. Натомість забудовник реєстрував "реконструкції" як клас СС1, який передбачає спрощену процедуру — просто повідомити про початок і завершення робіт. За законом СС1 не можуть бути віднесені до житлових будинків понад 4 поверхи.
"Інформації про експертизу проекту немає, дозволу на будівництво забудовник не отримував, а будівництво відбувається у шахрайський спосіб на підставі повідомлень для робіт класу СС1", — говорить Могильний.
Експерт вказує на конкретний приклад: виписка із реєстру прав на квартиру №90 показує, що право власності на неї площею 27,4 квадратних метра було зареєстровано 2 червня 2021 року на Сергія Черноморця. Уже 16 червня 2021 року зареєстрували повідомлення про її реконструкцію у 8 квартир загальною площею 251 квадратний метр. "Сумнівно, що такі речі чиновник не помітив 12 разів поспіль", — вважає експерт.
Порушення щільності забудови
Чинні будівельні норми накладають обмеження на забудову земельних ділянок. Для 17-18 поверхових будинків площа забудови не має перевищувати 30%. Решта території має бути віддана під інфраструктуру — паркінги, під'їзди пожежної техніки, машин швидкої допомоги, майданчики, насадження.
Щільність населення розраховується як максимальна кількість людей на гектар: має бути не менше 10,5 квадратних метра площі ділянки на кожного мешканця. За розрахунками Могильного, обидва ліміти на Коломенській перевищені в рази.
"Ділянка на Коломенській, 4, має площу 794 квадратних метра, тож максимальна допустима кількість мешканців — 76 людей. Заявлений будинок на 210 квартир приблизно в 3 рази перевищує максимально дозволений за нормативами для такої ділянки", — говорить експерт.
Відсоток забудови площі ділянки виявився далеко за 30%. За даними сайту самих "туркішів", де зазначені площі всіх квартир на поверсі, площа забудови становить щонайменше 479,2 квадратних метра. При площі ділянки 8 соток це понад 50% від площі ділянки.
Проблема з АЗС
Згідно з санітарними нормами, заправка навіть із підземними резервуарами не може бути розташована до стіни житлового будинку ближче, ніж 50 метрів. Така ж вимога виписана й у ДБН (10.8.27). Однак ЖК "Магістр" зведений впритул до АЗС.
У відповіді директора ТОВ "Туркіш Девелопмент" Олександра Сорочинського на запит редакції зазначено, що конкретна заправка категоризується як "малої потужності", відтак необхідна протипожежна відстань 25 метрів. Однак у експертній оцінці щодо пожежної безпеки вказано, що відстань від будинку до АЗС становить 37 метрів.
Проте вимірювання на місці показало інше. Відстань від ЖК до трансформаторної будки АЗС — 4 метри, до стіни самої заправки — 8 метрів. Одна із поздовжних стін будинку, яка виходить на АЗС, за проектом має мати проїзди для пожежних машин шириною 3,5 метра на відстані 9-11 метрів від краю стіни.
Пов'язані особи
Сергій Черноморець, крім ТОВ "Туркіш Девелопмент" та "Інвестбуд-2019", є власником ще трьох фірм — ТОВ "Харківенергозбут-2021", ТОВ "Харківтеплозбуд" та ТОВ "Харківенергомонтаж-2021". Вони прописані по вулиці Свободи, 32 Б — на одному з об'єктів під брендом Turkish Development, ЖК "Свобода", і займаються забезпеченням будівлі комунальними благами.
Директором усіх цих фірм є Андрій Винниченко. У липні 2020 року його призначили директором Департаменту капітального будівництва ХОДА. Уже в серпні 2020 року його за підозрою у отриманні неправомірної вигоди затримали детективи НАБУ. За даними правоохоронців, за 1,32 мільйона гривень посадовець пообіцяв "допомогти" бізнесмену вирішити питання з підключенням електроустановок його компанії до електричних мереж. Вартість своїх "послуг" чиновник визначив у 2200 гривень за підключення кожного кіловату потужності. На початку 2021 року до суду скерували обвинувальний акт. Вироку поки що немає.
Донедавна серед бізнес-партнерів Черноморця був Андрій Данилів — помічник нардепа від ВО "Батьківщина" Віталія Данилова. Разом вони входили до засновників ТОВ "Атлант Стройбуд".
Портфоліо проекту Turkish Development включає з півдюжини будівництв. Описана забудова на Коломенській — не єдиний цікавий кейс. За подібною схемою наразі реалізують ще одну висотку в центрі Харкова — ЖК "Куликівський".