У центрі Харкова на вулиці Куликівській, 32 виростає багатоповерховий житловий комплекс, який офіційно позиціонується як реконструкція квартир, хоча насправді являє собою будівництво нового 18-поверхового будинку. Цей проект демонструє, як за допомогою юридичних схем можна обійти будівельні норми та дозвільні процедури.
Історія земельної ділянки
У червні 2019 року депутати міської ради виділили земельну ділянку площею 0,1 гектара харків'янці Наталії Гусар. Ділянка була призначена для обслуговування житлового будинку та господарських споруд. У серпні 2020 року Валерій Костюковський викупив цю землю та вніс її як статутний внесок у засноване ним ТОВ «Куликовський». Згодом компанію переписали на Вікторію Мицу, на яку оформлювали й квартири в ЖК.
Зв'язок із Turkish Development
На сайті проекту будівлю рекламують під брендом Turkish Development як житловий комплекс з квартирами невеликого розміру. Вартість одного квадратного метра становить 1000–1300 доларів. Однак турецький вплив на проект виявляється опосередкованим. ТОВ «Туркіш Девелопмент» зареєстроване у 2019 році з рівними частками власності: Угурал Рамазан з Туреччини, Костянтин Альперович та Сергій Черноморець з Харкова.
На запит редакції ТОВ «Туркіш Девелопмент» відповіло, що перебуває у договірних відносинах з ТОВ «Куликовський» щодо спільної діяльності з будівництва. Однак ця участь не передбачає отримання дозвільних документів чи розробку проектної документації, а лише полягає у наданні згоди на використання назви бренду та проведення маркетингових заходів.
Схема реконструкції замість будівництва
Земля була виділена під присадибну ділянку, однак у реєстрі нерухомості вона згодом значилася вже для будівництва багатоквартирного житлового будинку. Згідно з інформацією Департаменту містобудування та архітектури, містобудівні умови та обмеження для багатоповерхівки на цій адресі не видавалися й навіть не готувалися.
У листопаді 2020 року інспекція з благоустрою встановила, що проводяться будівельні роботи з влаштування фундаменту без дозвільних документів. Інспектори оформили припис щодо усунення порушень, але його не виконали.
У квітні 2021 року в міський орган архітектурно-будівельного контролю подали інформацію про реконструкцію трьох квартир на першому поверсі. Однак у ході цієї «реконструкції» додавався ще один поверх, і три квартири мутували в 29 квартир на першому та другому поверхах. Документи про реконструкцію подали за пів року після того, як насправді почалося будівництво висотки. На той час котлован, фундамент уже були на місці з літа 2020 року.
ЗМІ повідомляли про старт продажів у ЖК у квітні 2021 року, коли вже було побудовано п'ять поверхів. У травні звітували про дев'ять поверхів. Водночас за документами «реконструкція» квартир відбувалася лише на рівні 2–3 поверху. На порталі державної електронної системи у сфері будівництва документи досі не йдуть далі третього поверху.
Залишається невясним, звідки взялися квартири, які «реконструювали». На супутникових знімках ділянка була заросла. На архівних знімках Google десятирічної давності видно деякі споруди в зарослях, найвірогідніше приватний будинок із господарськими спорудами. Однак у реєстрі нерухомості немає інформації про переходи права власності на будинок чи господарські споруди на цій землі.
У відповіді на запит ТОВ «Туркіш Девелопмент» заявило, що на початку «реконструкції» на Куликівській була зареєстрована група нерухомості: три квартири на 4, 6 і 8 кімнат та нежитлові приміщення. Одну з них знайшли оформленою на Вікторію Мицу. Загальна площа всього перерахованого становила близько 700 квадратних метрів і це був один поверх якогось будинку. Будинку там, де влітку 2020 року був тільки фундамент.
Порушення будівельних норм
У березні 2021 року міськрада подала позов до суду до ТОВ «Куликовський» з вимогою знести самочинно збудований залізобетонний фундамент, свайне поле та залізобетонні укріплюючі стіни. Господарський суд завернув позов, сказавши, що звертатися потрібно до суду адміністративного. Інформації про новий позов у судовому реєстрі досі немає.
У липні інспектор архітектурно-будівельного контролю намагався провести перевірку, але його не пустили на будівництво. Склали протокол і виписали штраф на 71 тисячу гривень.
Для 17–18-поверхових будинків площа забудови не має перевищувати 30 відсотків ділянки, пояснює експерт з питань містобудування Георгій Могильний, який понад п'ять років вивчає схеми незаконної забудови у Києві. Ділянка на Куликівській, 32 має площу 1000 квадратних метрів, тому максимальна допустима кількість мешканців становить 95 людей. Заявлений будинок на 340 квартир приблизно в чотири рази перевищує максимально дозволений за нормативами для такої ділянки.
Згідно з планом розташування квартир на сайті Turkish Development, площа одного поверху складає щонайменше 434,3 квадратних метра, що в півтора рази перевищує норму в 30 відсотків.
Паркування та пожежна безпека
Підземних паркомісць у продажі немає. На генеральному плані хмарочосу заплановано лише 10 паркомісць у дворі. За мінімальними нормами для подібного будинку з урахуванням кількості 1 і 2-кімнатних квартир необхідно 190 паркомісць.
Щодо пожежних проїздів, довкола висотки має бути забезпечений проїзд для пожежної техніки шириною 3,5 метра або смуга шириною 6 метрів на відстані 9–11 метрів від стіни. ЖК одним фасадом виходить на вулицю Куликівську, а решта три сусідять щільною забудовою. На плані будинку, оприлюдненому на сайті, кругового об'їзду не видно.
Археологічні питання
У березні до суду звернулася прокуратура в інтересах Департаменту культури і туризму Харківської ОДА. Позивається до Харківської міськради і ТОВ «Куликовський» з вимогою повернути земельну ділянку у комунальну власність. Ділянка розташована в Центральному історичному ареалі міста та в межах пам'ятки археології місцевого значення Поселення Харків — залишків фортеці 17 століття, розташованої в місці злиття річок Харків та Лопань.
У вересні 2020 року Департамент культури і туризму ХОДА встановив, що в ході будівельних робіт знищується частина археологічної пам'ятки. Дозвіл на будівництво на такій території дають тільки після того, як ділянку дослідять на предмет археологічних цінностей. Згідно з єдиним публічно доступним переліком у Історико-архітектурному опорному плані міста, ділянка на Куликівській, 32 ще не виведена з переліку.
Під час судового засідання адвокати ТОВ «Куликовський» заявили, що фірма мала погодження у Харківській ОДА щодо будівництва багатоповерхівки, однак копію надати відмовили. Суд не заважає забудовнику ні будувати будинок, ні продавати квартири в ньому, оскільки прокуратура подала клопотання на заборону відчуження землі, але не накладала заборону на вчинення дій на ній.
У червні інспектори архітектурно-будівельного контролю накладали штраф за те, що їх не пускають на об'єкт. У липні Департамент інфраструктури на прохання директора ТОВ «Куликовський» перекрив дорожний рух по Куликівській. Департамент міськради, інспекторів якого не пустили на перевірку, в цей же час візував готовність квартир до експлуатації, після чого забудовник реєстрував право власності на нові квартири. Це унеможливлює у подальшому приведення земельної ділянки до її первісного стану, оскільки навіть якщо суд задовольнить позов прокуратури й поверне ділянку місту, відкат назад фізично неможливий після того, як узаконені права власності на окремі квартири.
Зв'язки з органами влади
Сергій Черноморець, один із засновників ТОВ «Туркіш Девелопмент», є власником ще трьох фірм: ТОВ «Харківенергозбут-2021», ТОВ «Харківтеплозбуд» та ТОВ «Харківенергомонтаж-2021». Вони прописані на одному з об'єктів під брендом Turkish Development — ЖК «Свобода» — і займаються забезпеченням будівлі комунальними благами.
Директором усіх цих фірм є Андрій Винниченко. Рівно рік тому його затримало НАБУ на хабарі. Винниченко, який до того працював у АК «Харківобленерго», був призначений директором Департаменту капітального будівництва ХОДА. У серпні 2020 року детективи НАБУ затримали його за підозрою у отриманні неправомірної вигоди. За даними правоохоронців, за 1,32 мільйона гривень посадовець пообіцяв «допомогти» бізнесмену вирішити питання з підключенням електроустановок його компанії до електричних мереж. Вартість своїх «послуг» чиновник визначив у 2200 гривень за підключення кожного кіловату потужності. На початку 2021 року до суду скерували обвинувальний акт щодо підозри у спробі шахрайства та отриманні неправомірної вигоди. Вироку поки що немає.